Un bail de courte durée peut être conclu avec un sous-locataire

Lors de l'entrée dans les lieux du locataire, les parties peuvent déroger aux dispositions du statut des baux commerciaux à la condition que la durée totale du bail ou des baux successifs ne soit pas supérieure à deux ans (trois ans depuis la loi Pinel du 18-6-2014 ; C. com. art. L 145-5, al. 1).

Une société, sous-locataire de locaux commerciaux, demeure dans les lieux un mois après la résiliation du  bail principal puis, pour ces mêmes locaux, conclut une convention d’occupation précaire avec le bailleur. La convention est conclue pour une durée d’un an renouvelable une fois.

Poursuivie en expulsion par le bailleur après la survenance du terme, la société libère les lieux mais soutient avoir été titulaire d’un bail commercial et avoir été abusivement expulsée. En conséquence, elle demande réparation de son préjudice.

Cette demande est rejetée. Le bail dérogatoire a été conclu lors de l’entrée dans les lieux de la société. En effet, l’occupation en qualité de sous-locataire n’a conféré aucun droit à la société au regard du statut des baux commerciaux. En outre,  en l’absence de preuve d’un bail verbal, la société était occupante sans droit ni titre avant la prise d’effet du bail dérogatoire et le bailleur avait perçu à ce titre une indemnité d’occupation.

A noter : pour échapper au statut des baux commerciaux, le bail dérogatoire doit être conclu « lors de l'entrée dans les lieux » (Cass. 3^e civ. 12-4-1995 n° 92-22.046 P). En effet, si le locataire est déjà dans les lieux, en vertu d’un précédent bail dérogatoire, la conclusion d’un second bail entraîne nécessairement la soumission au statut.

L’entrée dans les lieux vise la prise de possession des locaux en exécution du bail que le locataire a conclu avec le bailleur, peu important qu’il les occupait déjà antérieurement sans titre, en vertu d’une occupation de pur fait (Cass. 3^e civ. 5-1-1983  n° 81-14.178 : Bull. civ. n° 4), ou en tant que sous-locataire (Cass. 3^e civ. 15-4-1992 n° 90-18.093 P : Bull. civ. III n° 129 ; Cass. 3e civ. 29-6-1994  n° 92-18.042 D).

Vanessa VELIN

Pour en savoir plus sur cette question : voir Mémento Droit commercial n° 4153