Un propriétaire de bureaux établit un projet de bail commercial par lequel il s’engage à louer ces locaux à une société commerciale (une SARL) exerçant une activité d'expertise automobile, moyennant un loyer déterminé. Le bail n’est jamais signé. La société s'installe néanmoins dans les locaux et elle règle le loyer convenu pendant un an puis elle libère les lieux. Faisant état du projet de bail, de l’occupation des locaux et du paiement des loyers, le propriétaire prétend qu'il existe un bail commercial verbal et demande le paiement des loyers dus jusqu’à la fin de la période triennale, soit deux années supplémentaires.
La cour d'appel de Lyon rejette cette demande :
- pour l’application de l'article L 145-1 du Code de commerce aux termes duquel « sont soumis au statut des baux commerciaux les baux des locaux dans lesquels est exploité un fonds commercial, industriel ou artisanal », il est indifférent que l’occupant exploite son activité sous couvert d’une personne morale commerçante par la forme, si cette activité ne présente pas un caractère commercial ;
- l'activité d'un expert automobile, qui fournit une prestation purement intellectuelle, constitue une activité civile par nature, peu important que les services soient fournis à titre professionnel et lucratif ;
- la société accomplissait des prestations d’expertise sur les instructions d’une seule compagnie d'assurance et elle n’exploitait donc pas une clientèle propre dans les lieux loués.
En conséquence, en l’absence de toute soumission volontaire au statut, le propriétaire ne peut pas revendiquer l’existence d’un bail commercial.
A noter : sauf extension légale ou conventionnelle, le bail consenti à un locataire qui exerce une activité de nature civile n’entre pas dans le champ d’application du statut des baux commerciaux et ce, quelle que soit la forme sous laquelle il exerce son activité. Ainsi ne relève pas du statut le bail consenti à une société commerciale qui exerce une activité d’ingénierie (Cass. civ. 5-3-1971 : Bull. civ. III n° 168) ou le bail consenti à une société commerciale dont l’activité consiste à fournir des logements meublés à sa clientèle (Cass. 3e civ. 10-11-1993 n° 91-12.626 PF : RJDA 1/94 n° 11).
Lorsque les parties souhaitent soumettre volontairement au statut un bail qui n’est pas inclus dans son champ d’application, elles doivent manifester leur volonté de manière non équivoque (Cass. 3e civ. 20-10-2016 n° 15-20.285 FS-PB : BRDA 23-24/16 inf. 16). La mention de « bail commercial » dans le contrat ou la référence au décret du 30 septembre 1953 (repris dans le Code de commerce) ne suffisent pas à établir cette volonté (Cass. 3e civ. 20-10-2016, précité ; Cass. 3e civ. 14-5-2008 n° 07-10.522 ; CA Paris 9-6-1992 : RJDA 11/92 n° 993).
Vanessa VELIN
