Un copropriétaire assigne le syndicat des copropriétaires en annulation d’une décision ayant autorisé, à la majorité de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965, un autre copropriétaire à implanter sur son lot un escalier de secours empiétant sur une voie de circulation commune.
La cour d’appel retient que la décision relevait de la majorité de l’article 25 dès lors que l’emprise de l’escalier de secours sur la voie commune était de faible importance, que l’escalier ne comportait aucune fondation, ne prenait appui sur le sol qu’au moyen de deux poteaux, était constitué d’une structure métallique facilement démontable et ne privait pas les autres copropriétaires de l’usage de la partie commune affectée par cet escalier, dont la destination essentielle subsistait.
La Cour de cassation confirme.
A noter :Confirmation de jurisprudence. Un copropriétaire ne peut réaliser des travaux affectant les parties communes sans y avoir été autorisé par l’AG à la majorité qualifiée de l’article 25, même si les travaux ne portent pas atteinte à la solidité de l’immeuble ou à sa destination (Cass. 3e civ. 4-12-2007 n° 06-19.931). La difficulté est de déterminer ce que signifie « affecter » les parties communes. La Cour de cassation estime que pour relever de cette majorité, les travaux ne doivent pas emporter emprise sur les parties communes car il faudrait alors un vote à la majorité de l’article 26 (Cass. 3e civ. 6-5-2014 n° 13-14.057). Elle a ainsi retenu qu’entraînait une appropriation des parties communes la construction de garages (Cass. 3e civ. 4-11-2004 n° 03-11.741) ou d’une véranda (Cass. 3e civ. 8-11-2006 n° 05-19.757 : BPIM 6/06 inf. 453) sur une partie commune.
En l’espèce, la cour d’appel a relevé un certain nombre d’éléments dont il résulte que l’escalier de secours, s’il prend appui par deux poteaux sur la voie de circulation commune, n’a que très peu d’emprise au sol, est facilement démontable et ne gêne pas la circulation. Il résulte de ces constatations qu’il ne crée pas une appropriation des parties communes. L’autorisation d’édifier cet escalier, qui affecte une partie commune sans entraîner d’appropriation de celle-ci, relevait donc bien de la majorité de l’article 25, et non de celle de l’article 26.
Anne-Lise COLLOMP, Conseiller référendaire à la Cour de cassation
Pour en savoir plus sur cette question, voir Mémento Gestion immobilière n° 39820
