Lorsque la propriété d'un immeuble donne lieu à un démembrement en raison de la cession à un tiers de l'usufruit ou de la nue-propriété, la nue-propriété doit être regardée comme n'étant pas affectée à une activité économique imposable. Cette situation est exclusive de l'exercice du droit à déduction de la TVA afférente à la valeur de ce droit (BOI-TVA-IMM-10-30 n° 190). Ainsi, la TVA grevant l'acquisition de la nue-propriété de l'immeuble n'est pas déductible par le nu-propriétaire.
Pour autant, la doctrine fiscale admet, sous réserve du respect de certaines conditions, que le nu-propriétaire puisse transférer à l'usufruitier le droit à déduction de la TVA grevant la nue-propriété (BOI-TVA-IMM-10-30 n° 200).
Dans une récente réponse ministérielle, l'administration précise que, dans un souci de neutralité, ces règles ont également vocation à s'appliquer aux démembrements de propriété intervenant ab initio sous réserve bien entendu que les conditions de fond pour leur mise en œuvre soient réunies. À cet égard, il importe que le nouveau nu-propriétaire ait lui-même la qualité d'assujetti à la TVA, que le droit réel que constitue la nue-propriété soit immobilisé chez son propriétaire, et enfin, que l'usufruitier, qui doit également immobiliser ses droits portant sur l'usufruit de l'immeuble, utilise ce dernier pour les besoins d'opérations ouvrant droit à déduction.
A noter : La doctrine susvisée avait été interprétée, par certains juges du fond, comme limitant le mécanisme de transfert du droit à déduction à l’hypothèse dans laquelle un assujetti propriétaire d’un immeuble en pleine propriété procède lui-même au démembrement de propriété, en cédant à un tiers soit l'usufruit, soit la nue-propriété du bien, à l’exclusion des situations où le propriétaire aliène directement le bien en cédant simultanément l’usufruit et la nue-propriété à deux acquéreurs différents dont un seul, l'usufruitier, continue de l'exploiter pour des opérations ouvrant droit à déduction (voir en ce sens CAA Bordeaux 10-3-2016 no 14BX03561).
En affirmant que ce mécanisme peut également s’appliquer dans l’hypothèse d’un démembrement de propriété réalisé par le promoteur qui vend l’immeuble et cède simultanément la nue-propriété et l’usufruit, la présente réponse ministérielle règle donc ces difficultés. Encore faut-il, bien sûr, que les conditions d'application de cette procédure de transfert soient satisfaites. La réponse rappelle ainsi en particulier que la procédure ne peut jouer qu'entre assujettis à la TVA (sur ce point, voir CAA Nantes 10-12-2015 no 14NT01017).
Guy NEULAT
Pour en savoir plus sur le régime des déductions en cas de démembrement de la propriété d'un immeuble : voir Mémento TVA no 68400
