La faculté de rachat est un pacte par lequel le vendeur se réserve la possibilité de reprendre la chose vendue, moyennant la restitution du prix principal et le remboursement de certains frais et dépenses exposés par l’acquéreur (C. civ. art. 1659). Le vendeur qui use de la faculté de rachat ne peut entrer en possession qu’après avoir effectué ces remboursements (C. civ. art. 1673, al. 1).
Une SCI vend un immeuble en se réservant une faculté de rachat, qu’elle exerce. Vendeur et acquéreur sont d’accord sur le prix principal à rembourser, mais en désaccord sur les frais annexes. Ils saisissent donc le juge, qui condamne le vendeur à verser un peu plus de 400 000 € à l’acquéreur au titre de ce rachat. Le vendeur s’exécute puis, le bien étant donné à bail, il convainc en novembre 2011 le locataire de lui verser directement les loyers, se prévalant de l’exécution provisoire attachée à la décision du tribunal. Les acquéreurs demandent le remboursement des loyers, estimant que le transfert de propriété n’est pas opéré au profit des vendeurs tant que le prix définitif n’a pas été versé.
La cour d’appel donne raison aux acquéreurs : la SCI venderesse ayant fait appel du jugement et contestant le prix versé, elle ne peut pas prétendre s’être acquittée du prix définitif. Elle est condamnée à verser un peu plus de 300 000 € au titre de la restitution du prix et des frais et à reverser les loyers perçus de novembre 2011 jusqu’à complet paiement du prix définitif.
Cassation, au visa des articles 1659 et 1673 du Code civil. À défaut d’accord des parties, le vendeur qui use de la faculté de rachat ne peut entrer en possession de l’immeuble qu’après avoir réglé le prix et les frais définitivement fixés judiciairement. Mais en l’espèce, la SCI ayant versé, au titre du remboursement du prix et des frais annexes, une somme d’un montant supérieur à celui retenu par l’arrêt d’appel. Elle avait donc repris possession du bien et n’a pas à reverser les loyers perçus depuis novembre 2011.
A noter : Rares sont les arrêts de la Haute Juridiction portant sur la vente avec faculté de rachat, sans doute parce que cette vente, qualifiée auparavant de vente à réméré, est peu pratiquée en matière immobilière (Rép. civ. Dalloz, v. Vente : effets par O. Barret, n° 140).
C’est la question de la date à laquelle le vendeur retrouve la possession de la chose, et donc de la date à laquelle il peut à nouveau jouir du bien rétrocédé et de ses fruits, qui a porté notre affaire jusqu’en cassation. Les rédacteurs des articles 1659 et 1673 du Code civil ont conçu le réméré comme une forme de condition résolutoire : il n’aboutit pas à la conclusion d’un nouveau contrat mais à l’anéantissement rétroactif de la vente initiale (Cass. 3e civ. 31-1-1984 n° 82-13.549 : Bull. civ. III n° 21). On savait déjà que le remboursement du prix et des frais conditionne la résolution de la vente (Cass. req. 14-1-1873 : DP 1873.1 p. 185), le transfert de propriété (Cass. 3e civ. 20-12-2006 n° 06-13.078 FS-PB : BPIM 3/07 inf. 209) et la prise de possession corrélative de l’immeuble (C. civ. art. 1673, al. 1). La Cour de cassation procède à un rappel duprincipe dans notre affaire.
Claire BABINET
Pour en savoir plus sur la condition de remboursement dans le cadre de la vente avec faculté de rachat : voir Mémento Gestion immobilière n° 14565
