Entreprise individuelle et stratégie fiscale immobilière

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Matière :

Fiscal

Ce dossier Thèmexpress Entreprise individuelle et stratégie fiscale immobilière présente les avantages et inconvénients du choix d'affectation du bien au patrimoine privé ou au patrimoine professionnel. Il aborde également la détention de l'immeuble professionnel par l'intermédiaire d'une SCI spécialement constituée à cet effet. Il précise les conséquences attachées à chacun de ces choix de gestion. Ce dossier est un véritable outil d'optimisation pour les exploitants individuels et leurs conseils (voir résumé ci-dessous).

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Sommaire

Sommaire

Synthèse

I. Le choix : « patrimoine professionnel » ou « patrimoine privé »

A. Comment matérialiser le choix ?

1. En BIC, un critère unique : l'inscription au bilan

2. En BNC, il existe un double critère : l'inscription au registre des immobilisations et l'affectation professionnelle

B. Les conséquences du choix « patrimoine professionnel »

1. Détermination des résultats

2. Cession de l'immeuble et opérations assimilées

3. Transfert de l'immeuble dans le patrimoine privé

4. Le cas particulier de la mise en location de l'immeuble

C. Les conséquences du choix « patrimoine privé »

1. Conséquences pour l'entreprise

2. Conséquences pour l'exploitant

3. Est-il possible de déduire un loyer ?

4. Transfert dans le patrimoine professionnel

5. Location du fonds de commerce et de l'immeuble détenu dans le patrimoine privé

D. Faut-il inscrire l'immeuble d'exploitation à l'actif professionnel ou le maintenir dans le patrimoine privé ?

II. Détention de l'immeuble professionnel par l'intermédiaire d'une SCI

A. Intérêts de la détention par une SCI

1. Enjeux de la détention d'un immeuble par l'intermédiaire d'une SCI

2. Différentes modalités de détention d'un immeuble par une SCI

B. L'option pour la TVA des bailleurs d'immeubles nus à usage professionnel

1. Conditions d'exercice de l'option

2. Forme de l'option

3. Portée de l'option

4. Durée de l'option

5. Conséquences de l'option

6. Sortie de l'option

Textes

Jurisprudence

Bibliographie

Table chronologique

Résumé

D'une manière générale, une stratégie de détention des immeubles professionnels doit s'inscrire dans une perspective à long terme.
Par principe, elle doit être adaptée à la fois aux besoins de l'entrepreneur ou du professionnel libéral et à ceux de l'entreprise. D'autre part, elle doit pouvoir évoluer en fonction des circonstances, notamment lorsqu'il s'agit de céder ou transmettre l'entreprise.
L'exploitant ou le professionnel qui dispose des fonds nécessaires à l'acquisition de l'immeuble dans lequel il exercera son activité dispose d'une grande latitude de choix.
En effet, le droit fiscal reconnaît l'existence de deux patrimoines, l'un privé, l'autre professionnel.
La première option offerte à l'exploitant individuel consiste donc à distinguer, parmi ses biens, ceux qui resteront affectés à son " patrimoine privé " et ceux qu'il affectera à son " patrimoine professionnel" : ce choix constitue une décision de gestion dont les conséquences doivent être soigneusement pesées.
Mais l'exploitant individuel comme le professionnel libéral peuvent envisager de détenir l'immeuble professionnel par l'intermédiaire d'une société civile de location immobilière spécialement créée à cet effet.
Ce Thèmexpress présente successivement les avantages et inconvénients du choix entre patrimoine privé et professionnel, l'intérêt de constituer une SCI, et insiste sur les conséquences attachées à chacun de ces choix.

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