Pour évaluer un bien exproprié, il faut tenir compte de son usage effectif à la date de référence, qui est, en principe, un an avant l’ouverture de l’enquête préalable à la déclaration d’utilité publique (DUP) (C. expr. art. L 322-2). La qualification de terrains à bâtir est réservée aux terrains qui, un an avant l’ouverture de l’enquête préalable à la DUP, sont situés dans un secteur désigné comme constructible et satisfont à certaines conditions de desserte (C. expr. art. L 322-3). Lorsqu’il s’agit de fixer les indemnités d’expropriation d’un bien soumis au droit de préemption urbain (DPU), la date de référence est « celle à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le POS ou le PLU et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien » (C. urb. art. L 213-4 et L 213-6).
Une parcelle située dans une zone où s’applique le droit de préemption urbain est expropriée. Pour fixer le montant de l’indemnité principale à 12 296 €, le juge retient que la parcelle ne peut pas être considérée comme un terrain à bâtir à la date de référence, qu’il fixe au 18 avril 2011, date correspondant « à la dernière modification du PLU intéressant la zone concernée ».
Le propriétaire exproprié conteste. Il considère que la date de référence doit être fixée au 22 septembre 2007, soit un an avant l’ouverture de l’enquête préalable de la DUP. Estimant qu’à cette date la parcelle devait être évaluée comme un terrain à bâtir, il demande que l’indemnité principale soit fixée à 100 000 €. Sans succès.
La cour d’appel de Rennes confirme la date de référence et le montant de l’indemnité principale retenus par le juge de l’expropriation.
La Cour de cassation approuve : la date de référence prévue par le Code de l’urbanisme lorsque le bien exproprié est soumis au droit de préemption urbain s’applique également pour la qualification de terrain à bâtir régie par l’article L 322-3 du Code de l’expropriation.
A noter :
Pour évaluer un bien exproprié, le Code de l’urbanisme prévoit, lorsqu’un droit de préemption urbain est institué, une date de référence dérogeant à celle retenue par le Code de l’expropriation (C. urb. art. L 213-4 et L 213-6). Contrairement à ce que prétendait l’exproprié, cette exception s’applique aussi bien dans l’hypothèse de l’article L 322-2 que dans celle de l’article L 322-3 du Code de l’expropriation. Qu’il s’agisse en effet d’apprécier son « usage effectif » (C. expr. art. L 322-2) ou de déterminer s’il peut être qualifié de « terrain à bâtir » (C. expr. art. L 322-3), un bien soumis au DPU n’a qu’une seule et même date de référence : celle à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le POS ou le PLU et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien.
