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Location meublée : des précisions de Bercy

En commentant le nouveau régime fiscal des locations meublées, désormais commerciales par détermination de la loi, l'administration fournit quelques précisions inédites concernant notamment les conditions d'exonération de la location d'une partie de l'habitation principale.

BOI-BIC-CHAMP-40-10 ; BOI-BIC-CHAMP-40-20 ; BOI-BIC-PVMV-20-40-30


QUOTI-20170419-UNE-fiscal.jpg

1. L’imposition des revenus tirés de la location, directe ou indirecte, de locaux d’habitation meublés perçus à compter de 2017 ne dépend plus du caractère occasionnel ou habituel de la location. Ces revenus relèvent désormais de la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux, y compris lorsque la location meublée est exercée à titre occasionnel (voir La Quotidienne du 9 janvier 2017).

Dans une mise à jour de sa base Bofip du 5 avril 2017, l’administration fiscale intègre ce nouveau régime issu de l’article 114 de la loi 2016-1918 du 29 décembre 2016 et apporte à cette occasion plusieurs précisions nouvelles.

Exonération de la location ou sous-location d’une partie de l’habitation principale

2. Les personnes qui louent ou sous-louent en meublé une partie de leur habitation principale sont exonérées pour la totalité des produits retirés lorsque les pièces louées constituent pour le locataire en meublé sa résidence principale ou sa résidence temporaire s’il est salarié saisonnier et que le prix de location est fixé dans des limites raisonnables (CGI art. 35 bis, I). Rappelons que cette limite raisonnable a été fixée pour 2017 par l’administration à 184 € par mètre carré de surface habitable, charges non comprises, en Ile-de-France et 135 € dans les autres régions (voir La Quotidienne du 11 avril 2017).

3. L’exonération s’applique aux personnes qui mettent en location une ou plusieurs pièces au sein de leur habitation principale et qui réduisent de ce fait le nombre de pièces qu’elles occupent personnellement. Prenant acte de la jurisprudence, l’administration indique désormais que les pièces non occupées par le bailleur avant la location, en raison notamment du fait qu’elles résultent de réaménagements, peuvent bénéficier de l’exonération. Il suffit que leur affectation à un usage d’habitation au sein de la résidence du bailleur puisse être caractérisée (BOI-BIC-CHAMP-40-20 n° 110).

4. La condition de pièce au sein de l’habitation principale suppose également que les locaux loués ne puissent être regardés comme constitutifs de logements indépendants de l’habitation principale. Lorsqu’elles forment un tout indissociable avec l’habitation principale, les dépendances immédiates peuvent être regardées comme des pièces de l’habitation principale (chambres de services aménagées sous les combles, par exemple).

Le caractère indépendant ou non des pièces louées ou sous-louées s'apprécie notamment eu égard à la configuration, la superficie et la disposition de l'immeuble pris dans son ensemble (entrée autonome, jouissance d'une cuisine ou d'une salle de bain privative, nombre de pièces louées...) (BOI-BIC-CHAMP-40-20 n° 120).

Caractère professionnel de l’activité

5. La qualité de loueur professionnel est reconnue aux personnes qui remplissent trois conditions cumulatives relatives à l’inscription au registre du commerce et des sociétés, au montant des recettes tirées de la location et à la prépondérance de ces recettes par rapport aux autres revenus perçus ( CGI art. 155, IV).

L’administration apporte des précisions sur la condition tenant à la perception d’au moins23 000 € de recettes annuelles retirées de l’activité de location meublée par l’ensemble des membres du foyer fiscal. Ainsi, ce seuil de 23 000 € doit s’apprécier en tenant compte de l’ensemble des loyers acquis par le contribuable, que l’immeuble loué meublé soit situé en France ou à l’étranger. Cette solution, issue d’une réponse ministérielle concernant un contribuable domicilié en France (Rép. Philip : AN 31-3-2003 n° 8881), est étendue aux contribuables non-résidents (BOI-BIC-CHAMP-40-10 n° 115).

6. S’agissant de la condition tenant à la prépondérance des recettes provenant de l’activité de location meublée, il est indiqué que, pour les non-résidents, la prépondérance s'apprécie en tenant compte de l'ensemble des revenus des contribuables et, plus largement, du foyer fiscal sous réserve que ces revenus soient imposables en France en application de la législation fiscale française et, le cas échéant, des conventions fiscales internationales. Les revenus perçus par les non-résidents imposables uniquement à l'étranger ne sont pas retenus (BOI BIC-CHAMP-40-10 n° 165).

Régime fiscal des plus-values réalisées par les loueurs

7. Les loueurs en meublé professionnels peuvent bénéficier, lorsqu’ils en remplissent les conditions, des dispositifs en faveur des apports en société d’une entreprise individuelle ( CGI art. 151 octies), des transmissions à titre gratuit ( CGI art. 41) et des transmissions à titre onéreux ( CGI art. 151 septies A et 238 quindecies), étant précisé que les plus-values immobilières sont exclues des deux derniers dispositifs (BOI-BIC-CHAMP-40-20 n° 435).

8. Les plus-values à long terme réalisées à l’occasion de la cession d’immeubles affectés à une activité de location meublée à titre professionnel sont désormais éligibles au régime d’abattement pour durée de détention prévu à l’article 151 septies B du CGI. En effet, l’administration considère que lorsqu’une activité de location meublée est exercée à titre professionnel, les locaux d’habitation meublés mis en location sont réputés affectés à l’exploitation. Seuls les immeubles mis à disposition par un loueur en meublé non professionnel restent exclus de l’abattement (BOI-BIC-PVMV-20-40-30 n° 210).

Sophie KONCINA

© Editions Francis Lefebvre - La Quotidienne

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