Une parcelle est divisée en deux, l’une supporte déjà une construction et l’autre est destinée à être bâtie. Le propriétaire obtient un permis d’aménager en indiquant que la parcelle à bâtir en constituera l’unique lot. Une association demande l’annulation du permis d’aménager : elle estime que l’autre parcelle aurait dû être incluse dans le lotissement, l’enjeu étant la conformité de l’ensemble aux règles d’urbanisme.
Le Conseil d’État déboute l’association car le périmètre du lotissement peut, au choix du lotisseur, ne comprendre qu’un unique lot à bâtir ou comprendre, avec un ou des lots à bâtir, des parties déjà bâties de l’unité foncière. En conséquence, la conformité aux règles d’urbanisme de la construction existante située sur le terrain déjà bâti, issu de la division mais que le demandeur a choisi de ne pas inclure dans le périmètre du lotissement, n’a pas à être vérifiée pour délivrer le permis d’aménager. Il en va ainsi même si, comme en l’espèce, le règlement du plan local d'urbanisme de Maisons-Laffitte prévoit : « dans le cas d'un lotissement [...], les règles édictées par le plan local d'urbanisme s'appliquent à chacun des terrains issus de la division [...] ».
Un second pourvoi de l’association requérante concerne une parcelle divisée en deux, chacune supportant déjà une construction. Un permis de construire valant déclaration préalable de lotissement est déposé sur l’une des parcelles, le pétitionnaire projetant la démolition de la véranda et de la terrasse, l'extension de la maison individuelle, la construction d'un garage en annexe, d'un mur de clôture et d'une piscine. L’autre parcelle n’est pas incluse dans le lotissement, ce que conteste l’association.
Pour le Conseil d’État, l’opération consistant à détacher un terrain supportant déjà un bâtiment, à moins qu’il soit prévu de le démolir, ne constitue pas un lotissement. Il en est ainsi y compris, précise-t-il, lorsqu’est envisagée l’extension, même significative, de ce bâtiment, le cas échéant après démolition d’une partie de celui-ci, ou la construction d’annexes. En l’espèce donc, puisqu’il n’y a pas de lotissement, il n’y a aucune raison d’inclure l’autre parcelle dans son périmètre.
A noter :
L’arrêt commenté, rendu dans un litige concernant deux opérations distinctes comportant division d’unités foncières, dont l’une avait donné lieu à un permis de construire valant déclaration préalable de lotissement (C. urb. art. R 442-2) et l’autre à un permis d’aménager un lotissement, précise la portée des dispositions relatives aux lotissements lorsque des constructions sont présentes sur une unité foncière lors de sa division.
Pour qu’il y ait lotissement, il faut que la division aboutisse à la création d’au moins un terrain à bâtir. Il n’y a donc pas lotissement si tous les terrains issus de la division portent une construction qui n’est pas destinée à être démolie pour faire place à un bâtiment nouveau. Le Conseil d’État précise que la circonstance qu’une construction présente sur un terrain ait vocation à faire l’objet d’une extension, le cas échéant après démolition partielle, ou à être dotée d’une annexe ne fait pas de ce terrain un terrain à bâtir.
Par ailleurs, lorsqu’il y a création d’au moins un terrain à bâtir, il y a lotissement, mais celui-ci ne comprend pas nécessairement le ou les terrains déjà bâtis : cela dépend du choix du pétitionnaire. Et si un terrain déjà bâti n’est pas inclus dans le périmètre du lotissement, l’autorité appelée à autoriser le lotissement n’a pas à vérifier la conformité aux règles d’urbanisme de la construction présente sur ce terrain. À vrai dire, on peut penser que, même dans le cas où le terrain déjà bâti est inclus dans le périmètre, l’administration ne peut être conduite à vérifier cette conformité lors de la délivrance du permis d’aménager que s’il est prévu de réaliser des travaux de transformation sur la construction en cause. Selon la jurisprudence, le permis d’aménager doit être refusé lorsque le projet de lotissement prévoit l’implantation de constructions dont la conformité avec les règles d’urbanisme ne pourra être ultérieurement assurée lors de la délivrance des autorisations d’urbanisme requises (CE 17-12-2014 no 367134, P. et Cne de Lavandou : BPIM 1/15 inf. 17 ; CE 24-2-2016 no 383079, Cne de Pia : BPIM 2/16 inf. 91). Mais la situation où, du fait de la division foncière, une construction existante, qu’il n’est pas prévu de transformer, ne serait plus conforme, par exemple à une règle d’implantation par rapport aux limites séparatives de propriété, est différente. Il n’est pas évident que l’arrêt commenté juge, par a contrario, qu’en pareil cas l’autorisation de lotir devrait être refusée si la parcelle est incluse dans le périmètre du lotissement. En revanche, le défaut de conformité aurait certainement une incidence sur la possibilité de réaliser à l’avenir des travaux sur la construction en cause.
L’arrêt commenté fait en outre apparaître que le Conseil d’État, saisi d’un pourvoi en cassation, contrôle au titre de la qualification juridique des faits l’application par les juges du fond de la notion de lotissement.
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