Défaut de mise en conformité de locaux commerciaux : résiliation du bail sans indemnité

Une commission de sécurité émet un avis défavorable à la poursuite de l'activité d'un fonds de commerce d'hôtel-restaurant et un arrêté municipal prescrit des travaux de mise aux normes. Le locataire exploitant le fonds de commerce poursuit le bailleur en exécution des travaux ou, à défaut, en paiement d’une indemnité d’éviction.

Sa demande est rejetée. En effet, les travaux prescrits, dont la valeur était équivalente à la valeur vénale de l’immeuble, résultaient de l’évolution constante de la réglementation. Or, le locataire ne démontrait pas avoir mis le bailleur en demeure d'exécuter des travaux au fur et à mesure des visites périodiques et des arrêtés défavorables intervenus au cours des neuf années ayant précédé sa mise en demeure.

Par suite, la résiliation du bail pour perte de la chose louée a été prononcée sans dédommagement du locataire dès lors qu’aucune faute dans l’exécution de ses obligations ne pouvait être retenue à la charge du bailleur.

A noter : les travaux rendus obligatoires par l’autorité administrative sont à la charge du bailleur, sauf clause expresse contraire (Cass. 3^e civ. 10-5-2001 n° 96-22.442 FS-PB : RJDA 7/01 n° 756 ; Cass. 3^e civ. 1-12-2016 n° 15-22.248 F-D : RJDA 3/17 n° 156).

S’il ne réalise pas les travaux imposés, le bailleur peut donc engager sa responsabilité. Encore faut-il qu’il ait été informé de l’existence des désordres nécessitant des travaux lui incombant et qu’il ne soit pas intervenu dans les meilleurs délais (Cass. 3^e civ. 15-6-2010 n° 09-15.465 F-D).

La décision commentée apporte une nouvelle illustration de cette solution. Le  locataire doit être diligent. Il est notamment tenu d’aviser le bailleur des désordres dont celui-ci ne peut pas avoir directement connaissance (Cass. 3^e civ. 9-2-2005 n° 03-19.609 FS-PB : RJDA 5/05 n° 505).

Le locataire qui satisfait à cette obligation peut obtenir réparation de son préjudice. Par exemple, dès lors que le bailleur était informé de l'existence de désordres nécessitant des travaux lui incombant avant l'envoi d'une mise en demeure, une indemnisation du préjudice de jouissance subi par le locataire même avant cet envoi pouvait être mise à sa charge (Cass. 3^e civ. 22-5-2013 n° 11-10.354 F-D : RJDA 10/13 n° 770).

Vanessa Velin

Pour en savoir plus sur cette question : voir Mémento Droit commercial n° 4556