Des copropriétaires ayant acquis un lot dont l’accès se fait par la copropriété voisine sont assignés par le syndicat en paiement de leurs charges.
La cour d’appel rejette la demande du syndicat. Au motif d’une part, qu'il est interdit à ces copropriétaires d’emprunter la voie d’accès par la copropriété voisine, d’autre part, que l’assemblée générale a refusé d’aménager aux frais du syndicat un accès à leur lot dans les parties communes de l’immeuble et a donné pouvoir au syndic d’obtenir de la copropriété voisine une servitude de passage sans qu’il soit justifié des suites données à cette décision ; enfin, relève la cour, ces copropriétaires, qui sont dans l’impossibilité d’accéder à leur lot, soulèvent à juste titre l’exception d’inexécution.
La Cour de cassation censure cette décision : le vice de construction de l’immeuble, à le supposer établi, n’exempte pas les copropriétaires de leur obligation au paiement des charges de copropriété.
A noter : Confirmation de jurisprudence.
L’obligation au paiement des charges de copropriété est d’ordre public, le paiement des charges par chaque copropriétaire étant la condition du bon fonctionnement de la copropriété (Loi 65-557 du 10-7-1965 art. 10). Dès lors, la loi et la jurisprudence se montrent rigoureuses quant aux motifs susceptibles de dispenser un copropriétaire de son obligation de contribuer aux charges communes. La jurisprudence exclut de manière constante l’exception d’inexécution opposée à l’action en paiement de charges, quand bien même celui qui l’oppose aurait été entièrement privé de la jouissance de son lot par le fait du syndicat. Ces arrêts sont rendus au visa de l’article 43 de la loi du 10 juillet 1965, c’est-à-dire par référence au caractère d’ordre public de l’article 10 de la loi. Ainsi l’exception d’inexécution n’est-elle pas admise pour faire échec à l’action en paiement de charges quand bien même le copropriétaire aurait été empêché de percevoir tout revenu locatif par le fait d’un défaut d’entretien des parties communes (Cass. 3e civ. 28-4-1993 n° 91-14.767 : Bull. civ. III n° 58 ; Cass. 3e civ. 13-7-1993 n° 91-19.762), quand bien même les charges appelées correspondraient à des travaux non réalisés (Cass. 3e civ. 19-12-2007 n° 06-21.012 : BPIM 1/08 inf. 70 ; Cass. 3e civ. 5-11-2015 n° 14-23.496) ou si les locaux étaient indûment occupés par le syndicat lui-même (Cass. 3e civ. 14-4-2015 n° 13-17.648).
En pratique : les copropriétaires ont intérêt à solliciter l’indemnisation de leur préjudice s’ils estiment que le syndicat doit en répondre.
Anne-Lise COLLOMP, Conseiller référendaire à la Cour de cassation
Pour en savoir plus sur cette question : voir Mémento Gestion immobilière n° 36005
