Un copropriétaire décède. Le décès est notifié au syndic par le notaire chargé de la succession. Le syndic adresse à ce notaire les procès-verbaux des assemblées générales suivantes. L’ayant-droit du copropriétaire décédé agit en annulation de ces assemblées générales.
La cour d’appel déclare la demande irrecevable, en application de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, l’action ayant été introduite plus de deux mois après l’expiration du délai de deux mois à compter de la notification des procès-verbaux d’assemblée générale au notaire chargé du règlement de la succession.
L’arrêt est cassé : la cour d’appel ne pouvait statuer ainsi sans constater que l’ayant-droit avait élu domicile à l’étude du notaire ou donné mandat au notaire de recevoir en son nom les notifications des procès-verbaux d’assemblées générales.
Cet arrêt apporte des précisions sur la question, intéressante en pratique et ayant donné lieu à peu de jurisprudence, relative à la régularité des notifications faites par le syndic en cas de décès du copropriétaire d’un lot. Il convient en effet de rappeler que les actions qui ont pour objet de contester les décisions d’assemblée générale doivent être introduites dans un délai de 2 mois à compter de la notification de ces décisions par le syndic (Loi 65-557 du 10-7-1965 art. 42). À défaut de notification, ou de notification régulière, le délai était de 10 ans avant l’entrée en vigueur de la loi Élan du 23 novembre 2018 qui a modifié sur ce point l’article 42 précité. Il est de 5 ans désormais. La régularité de la notification du procès-verbal par le syndic présente donc un intérêt majeur.
Le pourvoi posait la question de l’opposabilité aux ayant-droits de notifications adressées par le syndic au notaire chargé de régler la succession. Chaque copropriétaire ou titulaire d’un droit de propriété, d’usufruit ou de nue-propriété sur un lot doit notifier au syndic son domicile réel ou élu, et les notifications sont valablement faites au dernier domicile déclaré au syndic (Décret 67-223 du 17-3-1967 art. 65). Les notifications peuvent en outre valablement être faites au domicile élu chez un mandataire spécialement désigné pour recevoir les notifications (Cass. 3e civ. 27-2-2001 n° 99-17.238). Mais quel est la portée de notifications adressées au notaire chargé de la succession ? Sont-elles réputées faites aux ayant-droits du copropriétaire décédé comme l’a retenu en l’espèce la cour d’appel, qui a considéré que le notaire était le mandataire apparent de la succession non encore acceptée ? La Cour de cassation répond par la négative. S’il a en effet été admis par la jurisprudence, en matière de représentation entre indivisaires, qu’un indivisaire puisse exercer un mandat tacite d’administration au su des autres et sans opposition de leur part, sur le fondement de l’article 815-3 du Code civil, cette solution ne saurait être étendue en dehors de ce cas précis. La jurisprudence l’a en particulier écartée dans le cas d’un démembrement de la propriété entre usufruitier et nu-propriétaire (Cass. 3e civ. 7-7-1993 n° 92-19.193 D : Bull. civ. III n° 112). Admettre un mandat tacite ou apparent de recevoir les notifications de procès-verbaux d’assemblées générales au-delà de cette hypothèse conduirait à s’abstraire de l’exigence d’élection de domicile résultant de l’article 65 du décret du 17 mars 1967, laquelle est nécessairement expresse. Les notifications adressées au notaire chargé du règlement de la succession ne font donc pas courir le délai de contestation de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 à l’encontre des ayant-droits du copropriétaire.
Pour en savoir plus sur cette question : voir Mémento Gestion immobilière n° 37750
