Par acte notarié, un homme achète un immeuble à usage d’habitation. Six ans plus tard, il découvre que le bien acquis est situé en zone inondable. Il assigne le notaire en responsabilité pour manquement à son devoir de conseil et d’information.
La cour d’appel rejette sa demande. Selon elle, le notaire, qui a demandé une note de renseignements d’urbanisme sur laquelle n’apparaît aucune mention pouvant faire suspecter le caractère inondable de la zone ou l’existence d’un plan de prévention des risques d’inondation, n’est pas tenu de vérifier l’existence d’un arrêté préfectoral en ce sens. Celui-ci, régulièrement publié, peut être recherché et consulté par l’acquéreur, aussi bien que signalé par les vendeurs. Le classement en zone urbaine peu dense ne doit pas inciter le notaire à faire cette vérification sans y être expressément invité par l’acheteur.
Censure de la Cour de cassation. La note de renseignements d’urbanisme ne dispense pas le notaire de son obligation de s’informer de l’existence d’un arrêté préfectoral publié, relatif à un plan de prévention des risques d’inondation.
A noter : le notaire a une obligation d’investigation, spécialement lorsque l’information a fait l’objet d’une mesure de publicité légale, aisément accessible (voir par exemple Cass. 1e civ. 12-5-2011 n° 10-17.602 F-D, à propos de la déclaration de solvabilité d’un mandataire vérifiable sur le Bodacc). Récemment, dans une affaire où le vendeur avait dissimulé l’existence d’un arrêté interministériel portant reconnaissance de catastrophes naturelles sur la commune où se situait le bien vendu, la Cour de cassation a précisé que le notaire ne pouvait, sans manquer à son obligation d’information, s’abstenir de renseigner les parties sur l’existence de cet arrêté ; l’officier public ne pouvait ignorer l’information de catastrophe naturelle dès lors qu’elle avait fait l’objet d’une publication par arrêté interministériel, relayée de surcroît par la presse locale (Cass. 1e civ. 11-1-2017 n° 15-22.776 FS-PB).
L’arrêt commenté se situe dans cette ligne : le notaire ne peut ignorer un plan de prévention des risques inondations qui a été publié. La note de renseignement d’urbanisme demandée ne peut l’exonérer de son devoir d’investigation. Quant au caractère « aisément accessible » de la publicité, les juges n’en font pas mention. Doit-on y voir un durcissement de l’obligation d’investigation ? Ce n’est pas certain, l’analyse des faits de l’espèce révélant que le risque d'inondation avait fait l’objet de plusieurs publications dans les journaux locaux et que l’immeuble vendu était situé à proximité de l’office.
Florence GALL-KIESMANN
Pour en savoir plus sur la responsabilité du notaire : voir Mémento Vente immobilière nos 70000 s.
