En 1970 et 1972, deux bungalows sont vendus en état futur d’achèvement. Ils sont réunis en un seul immeuble vendu en 1990. Une seconde revente a lieu en 2010 et l’acquéreur découvre l’existence de désordres affectant la solidité du bâtiment. Il assigne les vendeurs successifs en garantie des vices cachés.
Aux termes de l’article 2232 du Code civil dans sa rédaction issue de la loi du 17 juin 2008 portant réforme de la prescription en matière civile, le report du point de départ, la suspension ou l'interruption de la prescription ne peut avoir pour effet de porter le délai de la prescription extinctive au-delà de 20 ans à compter du jour de la naissance du droit.
La cour d’appel d’Aix-en-Provence juge que le jour de la naissance du droit doit être fixé au jour du contrat de vente d’origine, qui consacrait l’obligation à la garantie des vices cachés du vendeur. Elle en déduit que l’action est prescrite car elle a été engagée plus de 20 ans après la signature du contrat de vente ayant donné naissance au droit à garantie du dernier acquéreur.
Cassation : le délai butoir de l’article 2232 du Code civil n’est pas applicable à une situation où le droit est né avant l’entrée en vigueur de la loi du 17 juin 2008.
À noter : L’action en garantie des vices cachés doit être engagée par l’acquéreur dans les 2 ans de la découverte du vice (C. civ. art. 1648). Tel était le cas dans l’arrêt commenté. Sur la prescription, les juges d’appel faisaient application de l’article 2232 du Code civil créé par la loi du 17 juin 2008 et instaurant un délai butoir de la prescription extinctive. C'était méconnaître le principe de non-rétroactivité de la loi nouvelle.
Séverine JAILLOT
Pour en savoir plus sur cette question, voir Mémento Vente immobilière n° 50310
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