Le propriétaire d’un immeuble reçoit une notification de la mairie de Paris lui enjoignant de remettre en état de propreté et de ravaler la façade de son immeuble. Il demande à son locataire d'effectuer les travaux, ce que ce dernier refuse. Le propriétaire l’assigne en exécution, à ses frais, des travaux de ravalement de l’immeuble.
La cour d’appel rejette la demande du propriétaire.
La Cour de cassation confirme. Les travaux prescrits par l’autorité administrative sont à la charge du bailleur, sauf stipulation expresse contraire. Or, le bail imposait seulement au locataire, parmi les travaux à sa charge, le ravalement des façades de l’immeuble. Le bailleur ne pouvait donc pas invoquer un manquement du locataire à ses obligations et les travaux de ravalement imposés par la mairie de Paris devaient être supportés par le propriétaire.
A noter : jurisprudence constante (Cass. 3e civ. 13-7-1994 : RJDA 12/94 n° 1262 ; Cass. 3e civ. 17-4-1996 : RJDA 7/96 n° 891). Le ravalement de la façade de l'immeuble loué lorsqu'il est prescrit par l'administration est à la charge du bailleur (Cass. 3e civ. 24-3-1993 : JCP N 1993 II p. 325 ; Cass. 3e civ. 28-9-2005 : Loyers et copr. 2006 comm. n° 4) quand bien même le bail stipulerait que le ravalement est à la charge du locataire : le seul fait que ces travaux soient exigés par l'administration les assimile à un cas de force majeure, ce qui les met à la charge du bailleur, sauf clause expresse contraire (Cass. 3e civ. 10-5-2001 n° 96-22.442 : RJDA 7/01 n° 756 ; CA Paris 17-6-2009 n° 08-07290 : RJDA 2/10 n° 120).
Anne ICART
Pour en savoir plus sur cette question : voir Mémento Gestion immobilière n° 50915.
