Si un terrain exproprié ne peut pas être qualifié de terrain à bâtir, le juge fixe l'indemnité d'expropriation en fonction de son usage effectif à la date de référence (C. expr. art. L 322-3). Cependant, lorsque le terrain présente des caractéristiques particulières tendant à augmenter sa valeur, le juge peut relever qu'il bénéficie d'une situation privilégiée. La Cour de cassation demande aux juges du fond de tenir compte de cette situation privilégiée dans leur évaluation dès lors que l'une des parties le leur demande.
Dans cette affaire, un terrain exproprié est qualifié de terrain non constructible car situé en zone agricole à la date de référence. Mais il bénéficie d'une vue appréciable sur la mer, est desservi par une véritable voie d'accès et se trouve à proximité immédiate de parcelles fortement urbanisées dans une zone devenue d'urbanisation future depuis. Le groupement foncier, propriétaire des parcelles expropriées, demande au juge de l'expropriation de tenir compte de cette situation privilégiée de nature à leur conférer une plus-value. En vain.
La Haute Juridiction casse la décision. Elle rappelle que les indemnités d'expropriation doivent couvrir l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l'expropriation. Les juges du fond ne pouvaient par conséquent se dispenser de rechercher, comme les y invitait l'exproprié, si les parcelles, auxquelles la qualification de terrain à bâtir était refusée, ne devaient pas bénéficier d'une plus-value compte tenu de leur situation privilégiée.
À noter : La situation privilégiée du terrain peut résulter de plusieurs éléments. Par exemple, la jurisprudence a déjà retenu la proximité d'une parcelle avec une zone fortement urbanisée et en bordure d'une voie de circulation asphaltée (Cass. 3e civ. 10-10-1995 n° 94-70.252). De même, des parcelles situées dans un site balnéaire exceptionnel sont susceptibles de bénéficier d'une plus-value de situation (Cass. 3e civ. 6-11-2012 n° 11-23.952).
Brigitte BROM
Pour en savoir plus sur cette question, voir Mémento Urbanisme Construction n° 37985
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