Un propriétaire loue un logement qu’il a financé au moyen d’un prêt à taux zéro (PTZ). À la suite de plusieurs impayés de loyers, il assigne le locataire aux fins de résiliation du bail et expulsion. Ce dernier conteste en invoquant le non-respect par le bailleur des dispositions encadrant la location d’un bien financé par un PTZ (CCH art. L 31-10-6 et D 31-10-6).
L’argument est balayé par la Cour de cassation :
la seule sanction prévue par la loi « en cas de non-respect des conditions attachées au maintien d'un prêt à taux zéro, en cas de location d'un logement acquis au moyen de ce prêt, étant l'obligation pour l'emprunteur de rembourser le capital restant dû (CCH art. L 31-10-7) ;
le locataire d'un bien dont l'acquisition a été financée par un tel prêt ne peut pas se prévaloir de ce non-respect pour justifier le défaut de paiement du loyer stipulé par le contrat de location. »
A noter :
Au cours des 6 années suivant la date de versement du PTZ, le logement doit demeurer la résidence principale de l'emprunteur et ne peut pas être proposé à la location (CCH art. L 31-10-6). Il peut toutefois être loué durant cette période si certaines conditions sont respectées (CCH art. D 31-10-6) :
l'emprunteur est confronté à l'une des situations suivantes : mobilité professionnelle, décès, divorce ou dissolution d’un Pacs, chômage, invalidité ;
le logement est loué non meublé pour une durée de 6 ans maximum ;
le montant du loyer et les ressources du locataire n’excèdent pas les plafonds applicables pour la location d’un logement social.
Dans cette affaire, le locataire avait décidé unilatéralement de réduire le montant du loyer estimant que le bailleur ne pouvait « se prévaloir de stipulations d'un bail conclu en violation des dispositions légales lui interdisant de louer le bien lui appartenant ou limitant à tout le moins le montant du loyer exigible ». Peine perdue ! En cas de non-respect des interdictions et obligations encadrant la location d’un logement acquis au moyen d’un PTZ, la seule sanction prévue est l’obligation pour l’emprunteur de rembourser l’intégralité du prêt.
Pour rappel, le locataire ne peut pas suspendre le paiement du loyer en raison d'un manquement du bailleur à ses obligations. Toutefois, la suspension du paiement du loyer par le locataire peut être admise lorsque ce dernier ne peut pas utiliser les lieux loués. Cette exception d'inexécution ne peut cependant être valablement invoquée qu'en cas d'impossibilité absolue :
d'utiliser les lieux (Cass. 3e civ. 31-10-1978 : Bull. civ. III n° 328 ; CA Paris 24-11-1992 : Loyers et copr. 1993 comm. n° 126 ; pour des motifs d'indécence et de dangerosité) ;
ou d'user des lieux conformément à la destination prévue au bail (Cass. 3e civ. 21-12-1987 : Bull. civ. III n° 212 ; Cass. 3e civ. 21-11-1990 : RJDA 2/91 n° 96 ; CA Pau 29-7-2021 n° 20/02564 concernant un logement indécent, frappé d'un arrêté d'insalubrité).
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