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Accueil/ Actualités - La Quotidienne/ Immobilier/ Contrat de construction d'une maison individuelle

CCMI : pas de démolition-reconstruction en l’absence de gravité des non-conformités constatées

En cas de non-respect des stipulations du CCMI et de non-conformités, la demande tendant à la démolition et à la reconstruction de la maison doit être rejetée si elle s’avère disproportionnée au regard de l’absence de conséquences dommageables des non-conformités constatées.

Cass. 3e civ. 17-11-2021 n° 20-17.218 FS-B, C. / Caisse de garantie immobilière du bâtiment


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©iStock

Un particulier conclut plusieurs contrats de construction de maisons individuelles (CCMI) avec fourniture de plan. Une garantie de livraison est souscrite auprès d’une société. Se plaignant de l’inachèvement des maisons, le maître de l’ouvrage obtient la condamnation du constructeur à faire exécuter les travaux nécessaires pour livrer les maisons en état d’achèvement. La société garante est ensuite condamnée à faire terminer les travaux en vue de la livraison. Après expertise révélant notamment un défaut d’altimétrie, une absence de chaînage horizontal et l’absence de construction sur terre-plein, le maître de l’ouvrage assigne le garant en demandant la « déconstruction-reconstruction » des maisons et la réalisation des travaux nécessaires à la livraison de maisons strictement conformes aux stipulations contractuelles.

La cour d’appel rejette sa demande, estimant que les non-conformités invoquées étaient soit non établies, soit dénuées de gravité, et que le respect des règles de l’art et de la réglementation était assuré après réalisation des travaux ordonnés.

La Cour de cassation confirme. La demande tendant à la démolition et à la reconstruction des maisons, qui se heurte au principe de proportionnalité des réparations au regard de l’absence de conséquences dommageables des non-conformités, doit être rejetée.

A noter :

La Cour de cassation a déjà fait application en matière de CCMI du principe de proportionnalité, selon lequel la peine prononcée doit être fonction de la gravité du dommage. Ainsi jugé qu’il n’y a pas lieu à démolition de l’ouvrage, même en cas de nullité du CCMI pour violation des règles d’ordre public protectrices du maître de l’ouvrage, si la démolition est disproportionnée au regard des travaux réalisés quasi achevés ou de la gravité des désordres (Cass. 3e civ. 22-11-2018 no 17-12.537 FS-PBI : BPIM 1/19 inf. 37). Une cour d'appel a aussi été censurée pour ne pas avoir recherché si la démolition, à laquelle s'opposait le constructeur, constituait une sanction proportionnée à la gravité des désordres et des non-conformités de la construction (Cass. 3e civ. 15-10-2015 n° 14-23.612 FS-PBR :  BPIM 6/15 inf. 392). La décision rapportée applique ce principe de proportionnalité, même s’il semble qu’ici la nullité du contrat n’a pas été prononcée (déjà en ce sens, Cass. 3e civ. 13-2-2020 n° 19-12.215 FS-D). Certes, l’arase prévue au contrat n’avait pas été réalisée, mais il y avait été remédié par des injections périphériques selon les préconisations de l’expert. De même, le défaut d’altimétrie avait été compensé par l’installation de pompes de relevage. Si bien que la démolition des constructions, jugées saines, ne se justifiait pas. Pour autant, le principe de proportionnalité n’a pas pour effet d’écarter en toutes circonstances la démolition-reconstruction ; il faut tenir compte de la nature et de l’importance des désordres ou défauts de conformité. Les Hauts Magistrats ont d’ailleurs cassé la décision d’une cour d’appel qui avait refusé d’ordonner la démolition, le maître de l’ouvrage n’étant pas tenu de solliciter un permis modificatif ni d’accepter les conséquences de défauts de conformité (Cass. 3e civ. 4-4-2019 n°18-11.839 F-D : BPIM 3/19 inf.188).

On notera enfin que le nouvel article 1221 du Code civil, issu de l’ordonnance 2016-131 du 10 février 2016 (non applicable en l’espèce), consacre le principe de proportionnalité. Il exclut l’exécution en nature, non seulement lorsqu’elle est impossible (ce qui était le cas sous l’ancien article 1184 du Code civil), mais également en cas de « disproportion manifeste » entre le coût de la réparation en nature pour le débiteur et son intérêt pour le créancier (ce qui est nouveau).

© Editions Francis Lefebvre - La Quotidienne

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