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Pacte de préférence : le promettant doit proposer la vente au bénéficiaire quand il décide de vendre

Ce n’est pas à la date de l’échange des consentements formant la vente que le promettant doit proposer au bénéficiaire du pacte de préférence d’exercer son droit d’acquisition prioritaire, mais lorsqu’il décide de vendre.

Cass. 3e civ. 6-12-2018 n° 17-23.321 FS-PBI


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Par acte du 28 octobre 1999, un propriétaire consent un pacte de préférence d’une durée de 10 ans portant sur deux lots de copropriété. Le 16 novembre 2009, il vend ces lots à une tierce personne sans proposer au bénéficiaire du pacte d’acquérir les biens par priorité. Estimant que la vente est intervenue en violation du pacte, le bénéficiaire de celui-ci demande en justice l’annulation de la vente, sa substitution dans les droits de l’acquéreur et le paiement de dommages-intérêts.

La cour d’appel rejette sa demande au motif que la vente est intervenue après l’expiration du pacte. Selon elle, les termes de l’acte ne permettent pas de conclure que l’obligation de laisser la préférence au bénéficiaire en cas d’intention de vendre grève la promesse de vente signée le 2 septembre 2009. Par conséquent, seule la date de l’échange des consentements entre l’acquéreur et le vendeur doit être prise en considération. Or, si la promesse de vente a bien été signée pendant la durée de validité du pacte, la vente n’a pris effet qu’à la levée de l’option manifestant la rencontre des volontés du vendeur et de l’acquéreur, soit après la date d’échéance du pacte.

Censure de la Cour de cassation : le pacte de préférence impose au promettant de donner préférence au bénéficiaire lorsqu’il décide de vendre le bien.

A noter : Le pacte de préférence en cas de vente implique, pour le promettant, l’obligation de proposer prioritairement au bénéficiaire d’acquérir le bien. L’offre de vente doit être faite par le promettant lorsqu’il prend la décision de vendre, dès lors que cette décision intervient pendant la durée de validité du pacte. En l’espèce, le promettant ayant signé la promesse (et donc pris la décision de vendre) quelques semaines seulement avant l’expiration du pacte, le droit de préférence n’était pas caduc ; peu importe que l’échange des consentements entre le promettant et le tiers acquéreur formant la vente soit intervenu après la date d’échéance du pacte.

En pratique : Même si la vente a été passée en violation du pacte, il n’est pas certain que le bénéficiaire obtienne l’annulation de la vente devant la cour d’appel de renvoi. En effet, l’annulation de la vente contractée au profit d’un tiers au mépris du pacte de préférence ne peut être obtenue qu’en prouvant que le tiers avait connaissance du pacte et de l’intention de son bénéficiaire de s’en prévaloir. Cette solution, admise par la Cour de cassation avant la réforme du droit des contrats, a été consacrée par l’article 1123, alinéa 2 du Code civil issu de l’ordonnance du 10 février 2016. À défaut d’obtenir l’annulation de la vente, le bénéficiaire pourra obtenir des dommages-intérêts du promettant pour non-respect du pacte.

Fabienne de BEAUFORT

Pour en savoir plus sur cette question : voir Mémento Vente immobilière nos 36470 s.

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