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Quel est le prix de vente d'un immeuble quand l'acte inclut à tort la TVA ?

En présence d'une clause ventilant le prix de vente d'un appartement entre son prix hors taxe et le montant de la TVA, finalement non applicable à la transaction, jugé que l'acheteur n'était tenu qu'au paiement du prix net exprimé dans l'acte.

Cass. 3e civ. 12-11-2015 n° 13-23.360


L'acte authentique de vente d'un appartement mentionne à la rubrique prix : « Cette vente est consentie et acceptée moyennant le prix principal de 192 000 € toutes taxes comprises. Se décomposant en : - sur le prix hors taxes : 160 535, 12 € - et la TVA au taux de 19, 60 % soit : 31 464, 88 €. Soit un total de : 192 000 €  ».

Le notaire s'apercevant que la vente n'est pas soumise à la TVA immobilière mais aux droits d'enregistrement, il prélève le montant de ces droits sur des sommes qu'il détient pour le compte de l'acheteur. Celui-ci réclame alors au vendeur la restitution de la TVA.

Une cour d'appel lui donne raison et la Cour de cassation confirme : interprétant le contrat de vente, la cour d'appel a souverainement retenu que l'acheteur n'était tenu à l'égard du vendeur qu'au paiement du prix net stipulé, même si lui incombait aussi la charge des droits fiscaux applicables à la transaction. Par suite, elle a pu condamner le vendeur à restituer à l'acquéreur le montant correspondant à la TVA.

à noter : Les frais d'actes et autres accessoires à la vente sont en principe à la charge de l'acheteur (C. civ. art. 1593). En application de cette règle, les impôts et taxes qui sont la conséquences de la vente, tels les droits d'enregistrement perçus à l'occasion de la vente d'un immeuble ou d'un fonds de commerce, pèsent sur l'acheteur (Cass. com. 6-12-1994 n° 91-17.684). Mais ces dispositions ne sont pas applicables à la TVA, dont le vendeur est redevable en vertu de la loi fiscale (CGI art. 283) : la TVA est un élément qui grève le prix convenu et non un accessoire de ce prix (Cass. 1e civ. 21-5-1990 n° 87-11.806 : Bull. civ. I n° 119). Le prix stipulé sans mention de la taxe est donc en principe réputé inclure la TVA (même arrêt et Cass. com. 8-10-1991 n° 89-15.193 : RJF 12/91 n° 1516), sauf lorsque la vente est conclue entre professionnels (Cass. com. 9-1-2001 n° 97-22.212 : RJDA 5/01 n° 556), ce qui n'était vraisemblablement pas le cas en l'espèce.
Le vendeur se prévalait de ces règles pour soutenir que le prix total mentionné était dû par l'acheteur, même s'il tenait compte de la TVA alors que celle-ci n'était pas due.
Mais les parties peuvent toujours convenir de déroger à ces règles, ce que les juges du fond avaient souverainement déduit de la clause qui ventilait le prix total de vente entre le montant de la TVA et le prix net de vente.

© Editions Francis Lefebvre - La Quotidienne