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Vice caché : restitution du prix de vente et indemnité de reconstruction du bien ne se cumulent pas

Même de mauvaise foi, le vendeur d'une maison atteinte d'un vice caché ne peut pas être à la fois condamné à la fois à restituer une partie du prix de vente et à payer des dommages et intérêts correspondant au coût de la démolition et de la reconstruction du bien vendu.

Cass. 3e civ. 14-12-2017 n°16-24.170 FS-PBI


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En cas de vice caché, l'acheteur peut soit rendre le bien et se faire restituer le prix soit garder le bien et se faire rendre une partie du prix (C. civ. art. 1644). Le vendeur qui connaissait les vices du bien est tenu, outre la restitution du prix, de tous les dommages et intérêts envers l'acheteur (C. civ. art. 1645).

Ces dispositions ne permettent pas à l'acheteur d'une maison atteinte de fissures d'obtenir du vendeur qui connaissait le vice la restitution d'une partie du prix de vente ainsi que des dommages et intérêts correspondant au montant de la démolition et de la reconstruction de la maison. Ces sommes compensant l'une et l'autre la perte de l'utilité de la chose de sorte que leur cumul méconnaîtrait le principe de la réparation intégrale.

A noter : le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus (C. civ. art. 1641). La demande en diminution du prix (dite « action estimatoire ») permet de replacer l'acquéreur dans la situation où il se serait trouvé si le bien vendu n'avait pas été atteint de vices cachés (Cass. 3e civ. 1-2-2006 n° 05-10.845 FS-PBI : RJDA 5/06 n° 526). L'acheteur qui exerce l'action estimatoire et qui conserve le bien vendu n'a le droit de se faire rendre qu'une partie du prix (Cass. 3e civ. 19-4-2000 n° 593 PB : RJDA 6/00 n° 643 ; Cass. 3e civ. 8-4-2009 n° 07-19.690 FS-PB : RJDA 11/09 n° 941). La réduction de prix de l'article 1644 du Code civil correspond en effet au cas dans lequel l'acheteur n'aurait payé qu'un moindre prix du bien s'il avait connu le vice, visé par l'article 1641 précité.

Au cas présent, la décision des juges du fond qui avaient condamné le vendeur à rendre une partie du prix de vente mais aussi à payer le coût de démolition et de reconstruction de l'immeuble aboutissait à placer les acheteurs à la tête d'une somme supérieure au prix qu'ils avaient payé pour la propriété du bien litigieux. Autrement dit, ils se trouvaient dans une situation plus favorable que celle qui aurait été la leur si la chose n'avait pas été atteinte du vice. Sans doute, le vendeur, dont la mauvaise foi était établie, devait-il indemniser le préjudice subi par l'acheteur, mais ce préjudice ne pouvait être constitué par la perte de valeur du bien, déjà réparée par la réduction du prix.

En vertu du principe de réparation intégrale du préjudice, la réparation ne doit en effet entraîner niperteniprofit pour la victime (cf. C. civ. art. 1231-2, ex-art. 1149).

Maya VANDEVELDE

Pour en savoir plus sur cette question : voir Mémento Droit commercial n° 27250

Sur le même arrêt, voir aussiLa Quotidienne du 24 janvier 2018

© Editions Francis Lefebvre - La Quotidienne