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Accueil/ Actualités - La Quotidienne/ Immobilier/ Vente sous condition ou affectée d'un terme

L’acheteur qui refuse un prêt inférieur au montant maximal prévu dans la promesse n’est pas fautif

L’indication dans la promesse de vente d’un montant maximal du prêt n’oblige pas l’acheteur à accepter toute offre d’un montant inférieur. Il peut refuser sans que la défaillance de la condition, rendant la promesse caduque, ne lui soit imputable.

Cass. 3e civ. 14-12-2022 n° 21-24.539 FS-B


Par Séverine JAILLOT
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©Gettyimages

Une promesse de vente portant sur un immeuble est signée sous la condition suspensive d’obtention d’un prêt d’un montant de 414 000 € maximum remboursable sur 25 ans au taux de 2 % l’an hors assurance. L’acheteur obtient une offre de prêt d’un montant de 407 000 € qu’il refuse au motif qu’il n’est pas en mesure d’effectuer un apport personnel. L’acheteur notifie au vendeur sa renonciation à l’acquisition.

L’agent immobilier assigne l’acheteur en paiement de sa commission. L’acheteur appelle en intervention forcée le vendeur et la société mandatée pour l’obtention du prêt afin d’obtenir la restitution par le vendeur de la somme de 10 000 € versée au titre de l’indemnité d’immobilisation et des dommages et intérêts. Le vendeur demande la condamnation de l’acheteur à lui verser la somme de 38 600 € au titre de l’indemnité d’immobilisation prévue à la promesse.

Les juges déclarent la promesse caduque et rejettent la demande du vendeur. Ils retiennent que l’acheteur a fait une demande de prêt conforme aux caractéristiques définies dans la promesse, pour un montant maximal de 414 000 €, qui lui a été refusé par la banque, qui n’a consenti à lui accorder qu’un prêt de 407 000 €. Pour eux, l’indication dans la promesse d’un montant maximal du prêt n’oblige pas l’acheteur à accepter toute offre d’un montant inférieur. Ils en déduisent que la défaillance de la condition n’est pas imputable à l’acheteur et que la promesse est devenue caduque.

A noter :

Précision inédite. Le fait pour l’emprunteur de ne pas respecter les prévisions de la promesse relatives au financement peut constituer une faute. La plus courante de ces fautes consiste à demander un prêt pour un montant supérieur à ce qui a été prévu (Cass. 3e civ. 16-1-2013 n° 11-26.557 : RJDA 5/13 n° 393). En revanche, le fait de demander et d’obtenir un prêt inférieur au montant maximal prévu dans la promesse de vente n’est pas fautif (Cass. 3e civ. 14-1-2021 n° 20-11.224 F-P : BPIM 2/21 inf. 135). 

Dans l’arrêt commenté, l’acheteur demande un prêt conforme au maximum prévu par la promesse mais obtient un prêt inférieur qu’il refuse, sans que ce refus ne soit jugé fautif.

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© Editions Francis Lefebvre - La Quotidienne

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