Une promesse de vente portant sur une maison d’habitation est signée. Le vendeur autorise ensuite l’acquéreur, en vertu d’une convention d’occupation à titre précaire, à occuper le bien à titre gratuit dans l’attente de la réitération de la vente en la forme authentique. Le vendeur cesse d’assurer la maison. Quelques jours après, la maison est détruite par un incendie. L’acquéreur renonce à la vente, comme le permet une clause de la promesse, et est indemnisé de ses dommages matériels par son assureur.
Le vendeur assigne l’acquéreur et son assureur pour obtenir leur condamnation au paiement de dommages-intérêts d’un montant équivalent au coût des travaux de remise en état. Il estime que l’acquéreur est responsable des dommages causés par l’incendie sur le fondement de l’article 1733 du Code civil qui prévoit une présomption de responsabilité de l’occupant en cas d’incendie.
L’assureur de l’acquéreur sollicite à titre reconventionnel la condamnation du vendeur à lui payer le montant des indemnisations versées à l’acquéreur.
La cour d’appel de Montpellier rejette la demande du vendeur au motif que la présomption de responsabilité ne s’applique que lorsque les parties sont liées par un contrat de bail. En l’espèce, le vendeur a autorisé l’acquéreur à occuper la maison à titre gratuit jusqu’à la signature de l’acte de vente : l’acquéreur n’est pas soumis à la présomption de responsabilité de l’article 1733 du Code civil faute de contrepartie à l’occupation des lieux.
Les juges d’appel font droit à la demande reconventionnelle de l’assureur de l’acquéreur en condamnant le vendeur à lui payer le montant des indemnisations versées à l’acquéreur.
La Cour de cassation confirme la solution.
A noter :
Le locataire répond, au titre des dégradations ou pertes, de l'incendie à moins qu'il ne prouve, soit que l'incendie est arrivé par cas fortuit ou de force majeure ou par vice de construction, soit que le feu a été communiqué par une maison voisine (C. civ. art. 1733). La présomption de responsabilité qui pèse sur le locataire ne concerne que les rapports locatifs. Le propriétaire ne peut pas utilement invoquer cette disposition à l’encontre d’un sous-locataire (Cass. 3e civ. 17-7-1996 n° 94-16.590 : RJDA 11/96 n° 1300 ; Cass. 3e civ. 7-7-2016 n° 15-12.370 : BPIM 5/16 inf. 333) ou d’un nouveau locataire entré dans les lieux avant la prise d’effet du bail dès lors qu’il n’est pas établi qu’il existait une contrepartie pour cette période (Cass. 3e civ. 29-11-2000 n° 98-21.540 : RJDA 2/01 n° 130).
Dans l’arrêt commenté, le vendeur soutenait que la présomption de responsabilité devait s’appliquer à tout occupant autorisé contractuellement, même sans contrepartie. La Cour de cassation réaffirme la nécessité d’une contrepartie à l’occupation du bien : il s’agit d’une application stricte du texte de l’article 1733 du Code civil.
Il convient donc de recommander à tout vendeur de fixer une contrepartie à la charge de l’acquéreur autorisé à occuper l’immeuble vendu entre la signature de la promesse de vente et la réitération par acte authentique, et de ne pas cesser d’assurer le bien pendant cette période.
