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Application d’une clause exonératoire de vices cachés en cas d’erreur du diagnostiqueur immobilier

En l’absence de preuve de la mauvaise foi du vendeur d’un immeuble, la délivrance d’un diagnostic erroné établi par un professionnel n’écarte pas la clause exonératoire des vices cachés mentionnée à l’acte de vente.

Cass. 3e civ. 21-3-2019 n°18-11.826 F-D


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L’acheteur d’un immeuble découvre la présence de termites alors que le diagnostic annexé à l’acte de vente faisait état d’une absence de termites. Il poursuit le vendeur en garantie des vices cachés. Ce dernier lui oppose la clause de l’acte de vente l’exonérant de la garantie des vices cachés.

La  demande de l’acheteur est rejetée.

La mauvaise foi du vendeur n’était pas établie. En effet, à la suite de l’apparition d’insectes volants dans la maison et craignant une éventuelle infestation par les termites, le vendeur avait consulté trois entreprises de traitement des charpentes ; ses doutes avaient été levés par la consultation de deux diagnostiqueurs affirmant qu’il ne s’agissait pas de termites. Par ailleurs, la présence d’un enduit de rebouchage constaté par l’expert sur le montant d’une porte ne démontrait ni que le vendeur ait eu connaissance de la présence de termites, ni qu’il ait eu l’intention de maquiller les attaques.

La délivrance d’un diagnostic erroné établi par un professionnel n’écarte pas la clause exonératoire des vices cachés. 

A noter : Les clauses limitant ou excluant la garantie des vices cachés ne peuvent pas être utilement invoquées par le vendeur de mauvaise foi. Est de mauvaise foi le vendeur qui avait connaissance des vices au moment de la vente et n'en a pas informé l'acquéreur (Cass. 3e civ. 14-4-2010 n° 09-14.455 FS-PB : RJDA 10/10 n° 937). Il appartient à l’acquéreur de démontrer la connaissance du vendeur (Cass. 3e civ. 6-9-2011 n° 10-20.613 F-D).

Jugé par exemple que la clause de non-garantie doit être écartée lorsque le vendeur a dissimulé à l’acheteur la présence d'insectes xylophages (Cass. 3e civ. 18-1-2006 n° 03-21.173 ; Cass. 3e civ. 28-3-2007 n° 06-12.299 FS-PB : RJDA 7/07 n° 712 ; Cass. 3e civ. 14-4-2010 n° 09-14.455 FS-PB précité), même si les insectes ont été déclarés inactifs par un diagnostiqueur lors de l'achat de l'immeuble par le vendeur dès lors que l'évolution des insectes, aléatoire et imprévisible, pouvait aboutir à une véritable infestation (Cass. 3e civ. 8-4-2009 n° 08-12.960 FS-PB : RJDA 11/09 n° 942). En revanche, la clause de non-garantie des vices cachés s'applique s'il n'est pas établi, d’une part, que le vendeur avait connaissance, avant la vente, de la présence effective de termites qu'un professionnel n'avait pas su détecter et, d’autre part, que les panneaux d'aggloméré présents sur les parquets avaient été disposés pour masquer leur infestation par les termites (Cass. 3e civ. 8-12-2016 n° 15-20.497 FS-PB : BRDA 1/17 inf. 12).

L’arrêt ci-dessus, qui admet qu’une erreur de diagnostic commise par un professionnel lors de la vente peut exonérer un vendeur, dont la mauvaise foi n’est pas par ailleurs établie, même s’il a eu des doutes sur l’existence de termites, dès lors que les avis recueillis avant la vente étaient contradictoires, est dans le droit fil de cette jurisprudence.

La même solution a été rendue dans un cas où l'acte de vente d'une maison mentionnait l'absence de produits susceptibles de contenir de l'amiante, selon un diagnostic annexé, et où de l'amiante avait été néanmoins trouvée dans la maison (Cass. 3e civ. 6-7-2011 n° 10-18.882 FS-PB : RJDA 11/11 n° 897).

Sophie CLAUDE-FENDT

Pour en savoir plus sur cette question : voir Mémento Droit commercial n° 27259

© Editions Francis Lefebvre - La Quotidienne