Votre métier
icone de recherche
icone de recherche
logo
Accueil/ Actualités - La Quotidienne/ Particuliers/ Immobilier

Assemblée générale de copropriétaires : précisions sur la portée du mandat impératif

A l’égard du syndicat, seul compte le vote exprimé par le mandataire lors de l’assemblée générale, même lorsque des consignes de vote ont été données par le mandant.

Cass. 3e civ. 8-9-2016 n° 15-20.860 FS-PB.


QUOT20160919-UNE-immobilier.jpg

Un copropriétaire donne mandat à un autre de le représenter lors de l’assemblée générale. Le mandataire vote « contre » la résolution n° 5 mais le syndic refuse de prendre ce vote en considération au motif que le mandat mentionnait un vote « en faveur » de l’ensemble des résolutions. Le mandataire quitte alors l’assemblée générale avant la fin. Le copropriétaire mandant assigne le syndicat des copropriétaires et son syndic en annulation de la résolution n° 5 et de toutes les résolutions suivantes (nos 6 à 24).

La cour d’appel déclare irrecevable la demande d’annulation de la décision n° 5, estimant que le mandant a voté en faveur de cette résolution en donnant un mandat impératif en ce sens. Mais la Cour de cassation n'est pas d'accord. Le caractère impératif du mandat est inopposable au syndicat des copropriétaires et seul compte le vote exprimé par le mandataire. La cour d'appel juge recevable mais rejette la demande d’annulation des résolutions 6 à 24, à défaut de motif d’annulation. La Cour de cassation approuve la cour d'appel : le seul fait pour un copropriétaire d’avoir quitté la séance, fût-ce en raison de l’irrégularité d’un vote, ne suffit pas à justifier l’annulation des décisions votées en son absence. Enfin, la cour d'appel rejette la demande de dommages et intérêts formée contre le syndic. A tort, pour les Hauts Magistrats. Le syndic ne peut pas refuser de prendre en compte le vote du mandataire, même si celui-ci est contraire aux consignes exprimées par le mandat. S'il le fait, le syndic commet une faute susceptible d'engager sa responsabilité.

A noter : L’arrêt apporte des précisions importantes sur la portée d’un mandat « impératif », portée sur laquelle la Cour de cassation n’a jamais eu l’occasion de se prononcer aussi clairement. Un mandat est qualifié d’impératif lorsque le copropriétaire mandant donne des consignes de vote à son mandataire. Dans les relations entre le mandant et son mandataire, c’est le droit commun du mandat qui s’applique, au terme duquel le mandataire doit respecter les instructions de son mandant faute de quoi il engage sa responsabilité. En revanche, les consignes de vote sont inopposables au syndicat ou au syndic, qui ne peuvent refuser un vote au motif qu’il est contraire aux consignes données par le mandataire. Aucun texte n’oblige en effet le président de séance ou le syndic à assurer le respect du caractère impératif du mandat, ce qui se révélerait d’ailleurs quasi-impossible dans les grandes copropriétés. Il en résulte que le syndic, qui n’a pas le pouvoir de refuser le vote exprimé par le mandataire lors de l’assemblée générale, fût-il contraire aux termes du mandat, porte, s’il le fait, atteinte au droit du copropriétaire d’exprimer son vote par le biais de son représentant et engage sa responsabilité s’il en résulte un préjudice pour le copropriétaire.

Le dernier apport de cet arrêt concerne les conséquences à tirer, en termes de validité de l’assemblée, du départ du mandataire causé par l’irrégularité d’un vote. Si le mandataire est parfaitement recevable à contester les décisions prises à compter de ce départ puisqu’il était défaillant, il n’en reste pas moins qu’il doit justifier du bien-fondé de sa demande d’annulation. En effet, s’il est constant que son droit de vote a été entravé lors de l’adoption de la résolution n° 5, ce qui suffit à justifier l’annulation de cette résolution, cette entrave n’est pas avérée en revanche s’agissant des résolutions suivantes puisqu’il a volontairement quitté l’assemblée. L'entrave n’étant qu’hypothétique, elle ne peut donc justifier l’annulation de ces résolutions.

Anne-Lise COLLOMP, Conseiller référendaire à la Cour de cassation

Pour en savoir plus sur les AG de copropriétaires : voir Mémento Gestion immobilière nos 37405 s.

© Editions Francis Lefebvre - La Quotidienne

Aller plus loin


Mémento Comptable 2022
particuliers - Mémentos, Ouvrages et Revues

Mémento Comptable 2022

La réglementation comptable en un seul volume
205,00 € TTC
Mémento Sociétés civiles 2022
particuliers - Mémentos, Ouvrages et Revues

Mémento Sociétés civiles 2022

Le mode d’emploi des SCI, SCPI, SCP, SCM, GAEC…
175,00 € TTC