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Un auvent installé par un copropriétaire pour protéger son balcon des intempéries est privatif

Une marquise installée par un copropriétaire au-dessus de sa terrasse, bien que fixée au mur extérieur, n’est pas un élément de gros œuvre puisqu’elle n’assure pas l’étanchéité de l’immeuble. Elle n’a d’utilité que pour ce seul copropriétaire et n’est donc pas une partie commune.

Cass. 3e civ. 20-12-2018 n° 17-28.925 F-D


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Un copropriétaire assigne le syndicat des copropriétaires en remboursement du coût de réparation de la marquise surplombant son balcon.

La cour d’appel rejette sa demande.

La Cour de cassation confirme. La cour d’appel, ayant relevé qu’il ne s’agissait pas d’un élément de gros œuvre et constaté que l’auvent, implanté au droit d’un seul balcon pour le protéger des intempéries et non pour assurer une quelconque étanchéité, n’avait d’utilité que pour le propriétaire de ce balcon, a pu retenir que la marquise, bien que fixée au mur extérieur, n’était pas une partie commune.

A noter : le règlement de copropriété définit les parties privatives et les parties communes. Mais dans le silence de celui-ci, ou lorsqu’il est ambigu, il convient de se référer aux critères légaux des articles 2 et 3 de la loi du 10 juillet 1965, en recherchant si la partie d’immeuble en cause est affectée à l’utilité de tous les copropriétaires ou à l’usage exclusif d’un seul (Cass. 3e civ. 28-2-2001 n° 99-15.226 : BPIM 2/01 inf. 135 ; Cass. 3e civ. 30-3-2010 n° 09-14.229 : BPIM 3/10 inf. 236). L’article 3 énumère les parties d’immeubles réputées communes dans le silence ou la contradiction des titres, au rang desquelles « le gros œuvre ». Le gros œuvre comprend l’ensemble des ouvrages nécessaires à la stabilité, à la résistance et à la protection des bâtiments, ainsi que les planchers, plafonds, toiture et murs extérieurs. La cour d’appel a retenu en l’espèce que l’auvent installé par un copropriétaire au-dessus de sa terrasse, bien que fixé au mur extérieur, n’était pas un élément de gros œuvre et n’avait pas pour but d’assurer l’étanchéité de l’immeuble mais n’avait d’utilité que pour ce seul copropriétaire. Elle en a donc légitimement déduit que cette marquise, réservée à l’usage exclusif de celui-ci, était une partie privative, dans le droit fil d’une jurisprudence constante (Cass. 3e civ. 9-7-2014 n° 13-18.320 sur l’avant-toit couvrant d’une terrasse, constitué de plaques ondulées légères en PVC, mis en place après l’aménagement de la terrasse, n’ayant pas pour effet d’assurer la protection de l’immeuble et considéré comme une partie privative).

Anne-Lise COLLOMP, Conseiller référendaire à la Cour de cassation

Pour en savoir plus sur cette question : voir Mémento Gestion immobilière n° 35210

© Editions Francis Lefebvre - La Quotidienne