Une promesse synallagmatique de vente est signée sous condition suspensive de purge du droit de préemption urbain. L’acquéreur verse une somme de 200 000 euros, à titre de « dépôt de garantie », en application d’une clause de la promesse selon laquelle cette somme sera « définitivement acquise au vendeur au terme du délai en cas de non-réalisation de la vente dans la période de transfert » et « au cas de défaut de l’acquéreur, le vendeur pourra […] faire constater que la vente n’est pas réalisée et qu’il a retrouvé la libre disposition du bien […] La somme lui sera acquise à titre d’indemnité forfaitaire et non réductible ».
Le droit de préemption urbain est purgé mais la vente n’est pas réitérée du fait de l’acquéreur, qui refuse de signer l’acte authentique.
L’acquéreur assigne le vendeur en annulation de la promesse et en restitution du dépôt de garantie, et, à défaut, il demande que cette somme soit qualifiée de clause pénale.
Les juges rejettent ses demandes. Ils relèvent que la vente n’a pas été réitérée du fait de l’acquéreur et que la clause, qui lui permet de se libérer unilatéralement de son engagement, n’est pas une clause pénale, mais une faculté de dédit, excluant le pouvoir du juge de diminuer l’indemnité.
A noter :
La promesse synallagmatique de vente peut contenir une clause de dédit permettant, à certaines conditions, à l’une et/ou l’autre des parties de ne pas exécuter son obligation moyennant le versement d’une somme, qui n’est pas révisable, à son cocontractant. Ainsi, une faculté de dédit peut être stipulée au profit de l’acquéreur, qui pourra, de manière licite, renoncer à acquérir en manifestant au vendeur son intention en ce sens.
Dans l’arrêt commenté, les juges qualifient la clause litigieuse de clause de dédit pour désigner la somme versée par l’acquéreur lorsqu’il s’est engagé et qu’il perd faute de respecter son engagement. La vente n’ayant pas été réitérée du fait de l’acquéreur, la somme est acquise au vendeur.
Pour nous, la rédaction de la clause litigieuse ne laisse pas apparaître une véritable « faculté de repentir » au profit de l’acquéreur, mais la Cour de cassation valide l’appréciation souveraine des juges du fond. Un indice milite en faveur de l’exclusion de la qualification de « clause pénale » : la somme versée n’était pas révisable.
