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Coronavirus (Covid-19) : quid des règles applicables au congé délivré par un bailleur ?

Le Ministère de la Justice a énoncé sa doctrine sur certaines règles applicables au congé délivré par un bailleur, dans le cadre d'un bail d'habitation, pendant cette période de crise sanitaire. Réponse dans cet extrait d’Alertes et Conseils immobilier.  

Site internet du Ministère de la Justice ; DACS, document du 7 avril 2020


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Pour un congé d'un bailleur... En matière de bail d’habitation, les conditions dans lesquelles un bailleur peut donner congé à un locataire sont strictement réglementées, par l'article 15 de la loi 89-462 du 6 juillet 1989.

Un bailleur ne peut délivrer un congé que pour l'un des motifs prévus par l’article 15 de la loi de 1989 (reprise pour occuper le logement, congé pour vendre, pour un motif légitime et sérieux).

Un bailleur doit (faire) délivrer son congé à son locataire au moins six mois avant l’arrivée du terme du bail. Si ce délai de préavis de 6 mois n'est pas respecté, le bail est tacitement renouvelé. 

Une incidence de l’ordonnance 2020-306 du 25 mars 2020, côté bailleur...  La Direction des affaires civiles et du sceau (DACS) du Ministère de la Justice a récemment diffusé, sur le site internet de celui-ci, un document daté du 7 avril 2020 et intitulé : «Conséquences de l’ordonnance 2020-306  du 25 mars 2020 en matière de baux d’habitation lors de la délivrance d’un congé par le bailleur».

Pour la DACS, l’article 5 de l’ordonnance 2020-306 du 25 mars 2020 permet la prolongation du délai dont dispose le bailleur pour délivrer son congé.

L’article 5 de l’ordonnance 2020-306 du 25 mars 2020 énonce que : « Lorsqu’une convention ne peut être résiliée que durant une période déterminée ou qu’elle est renouvelée en l’absence de dénonciation dans un délai déterminé, cette période ou ce délai sont prolongés », s’ils expirent durant une période de référence, de deux mois après la fin de cette période. La période de référence est celle se situant entre le 12 mars 2020 et l'expiration d'un délai d'un mois à compter de la date de cessation de l'état d'urgence sanitaire. La fin de l’état d’urgence sanitaire étant censée intervenir le 24 mai 2020 (en l'état), la fin de la période de référence est censée intervenir le 24 juin 2020 (en l'état).

Pour la DACS, si le délai laissé au bailleur pour délivrer un congé a expiré ou expire durant la période de référence, c'est à dire entre le 12 mars 2020 et le 24 juin 2020 (en l'état), celui-ci est prolongé de deux mois à l’issue du mois suivant la fin de la période (soit jusqu’au 24 août 2020, en l'état).

Pour la DACS, le report possible de la délivrance du congé au locataire implique que ce congé puisse être délivré valablement moins de six mois avant le terme du bail, cette délivrance faisant en outre obstacle à la tacite reconduction du bail à l’arrivée de son terme.

Et du côté du locataire ? Pour la DACS, le délai de préavis prévu par l’article 15 de la loi de 1989 s’analyse comme un « délai à rebours », qui se calcule en remontant dans le temps jusqu’à la date de délivrance du congé. En outre, et en pratique, le délai de préavis de 6 mois permet au locataire de prendre ses dispositions pour trouver un nouveau logement.

Par conséquent, s’agissant d’un délai à rebours, protecteur des droits du locataire, le délai de préavis ne saurait être raccourci au titre de l’article 5 de l’ordonnance 2020-306 du 25 mars 2020. Un bailleur ne pourra donc prétendre à la reprise effective de son logement que six mois après la réception du congé par le locataire. La période qui s’étendra entre le terme contractuel du bail et la reprise effective du logement pourra être considérée comme une « prorogation temporaire » du contrat.

Illustration pratique. Dans son document, la DACS fournit l'exemple suivant. 

Un bail d’habitation arrive à son terme le 31 octobre 2020. Le bailleur qui souhaite reprendre ce logement pour l’habiter lui-même devait délivrer un congé à son locataire au plus tard le 31 mars.

En raison de l’état d’urgence sanitaire, il a été mis dans l’impossibilité de donner ce congé à compter du 12 mars 2020.

Au titre de l’article 5 de l’ordonnance 2020-306 du 25 mars 2020, et si la fin de l’état d’urgence sanitaire intervient le 24 mai 2020, le bailleur sera en droit de délivrer son congé jusqu’au 24 août 2020.

Si le locataire reçoit le congé délivré par le bailleur le 19 août 2020, ce congé sera régulièrement délivré et « empêchera la tacite reconduction » du bail.

En revanche, le locataire disposera d’un délai de six mois avant que les effets de ce congé ne deviennent effectifs et qu’il soit tenu de quitter les lieux.

La période s’étendant entre le 31 octobre 2020 et le 19 février 2021 pourra « être considérée comme une période exceptionnelle de prorogation temporaire » du bail.

Nous conseillons vivement à nos abonnés, qui souhaiteraient se référer au document fourni par la DACS, de le télécharger et le conserver.

Pour télécharger le document DACS : cliquer ici

Nous soulignons que le document DACS ne lie pas les juges, en cas de contentieux.

Il est à relever que dans le cadre d'une "Foire aux questions" (FAQ), une question aborde également l'incidence de l’article 5 de l’ordonnance 2020-306 du 25 mars 2020 sur le délai de préavis applicable, en matière de bail d'habitation.

Selon la FAQ, l’article 5 de l’ordonnance 2020-306 du 25 mars 2020 « proroge les délais venant à échéance durant la période d’état d’urgence sanitaire alors que ces délais encadrent la période au cours de laquelle une des parties est en droit de résilier ou en droit d’empêcher la tacite reconduction d’un contrat ». Pour la FAQ, c’est « le cas du délai de préavis imposé au bailleur pour délivrer un congé. Le bailleur ne peut exercer son droit de reprise du local loué que dans un certain délai avant l’arrivée du terme du bail, pour en empêcher sa tacite reconduction ». Ce délai est donc prorogé, en application de l’article 5 de l’ordonnance 2020-306 du 25 mars 2020.

Pour consulter la FAQ : cliquer ici

Stephan BECQUERELLE

Alertes et Conseils immobilier, La lettre bimensuelle de conseils pour les professionnels de l'immobilier

Pour en savoir plus sur les conséquences du Coronavirus pour les entreprises et leurs salariés, les questions qu'elles posent et les réponses à y apporter : retrouvez notre Dossier spécial Coronavirus (Covid-19) alimenté en temps réel.



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