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Le débiteur qui consent une promesse de vente sur un immeuble ne peut invoquer son indisponibilité

Le débiteur qui consent une promesse de vente après la délivrance d'un commandement de payer valant saisie immobilière ne peut pas se prévaloir des effets de l'indisponibilité du bien prévue à l'article L 321-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

Cass. 2e civ. 7-12-2017 n° 16-21.356 F-PB


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Un débiteur reçoit un commandement de payer valant saisie immobilière, puis il consent deux promesses de vente. La saisie est finalement radiée. Le bénéficiaire des promesses en sollicite la réitération, à laquelle le promettant s’oppose, en invoquant l’indisponibilité que produit l’acte de saisie (C. exécution art. L 321-2).

La cour d’appel rejette son argumentation : elle déclare la vente parfaite et condamne le promettant au paiement de différentes sommes correspondant aux loyers perçus après la date de la vente.
La Cour de cassation confirme. Le promettant ne peut pas se retrancher derrière l’indisponibilité de l’immeuble objet de la saisie immobilière dès lors qu’il avait lui-même contrarié cette saisie en consentant les promesses litigieuses.

A noter : la solution est de bon sens. Le propriétaire qui a consenti une promesse ne peut se dédire en invoquant l’acte de saisie qui aurait dû l’empêcher de conclure ce contrat.

D’un point de vue technique, elle se justifie par la combinaison des articles L 321-2 et L 321-5du Code des procédures civiles d’exécution. Certes, le premier de ces textes précise sans nuance que « L'acte de saisie rend l'immeuble indisponible et restreint les droits de jouissance et d'administration du saisi. Celui-ci ne peut ni aliéner le bien ni le grever de droits réels sous réserve des dispositions de l'article L 322-1 ». Mais pour en restreindre la portée, la Cour de cassation prend appui sur l’article L 321-5 qui prévoit que « les aliénations non publiées ou publiées postérieurement et qui n'ont pas été faites dans les conditions prévues à l'article L 322-1 sont inopposables au créancier poursuivant comme à l'acquéreur » - sauf consignation d’une somme suffisante. Elle en déduit que le débiteur exposé à la saisie ne pouvait se prévaloir de l’indisponibilité du bien pour échapper aux promesses.

Deux idées dans le raisonnement de la Cour. La première est que le débiteur n’est pas fondé à invoquer l’indisponibilité à laquelle il a lui-même porté atteinte pour échapper aux effets de la convention qu’il a conclue : sa prétention est contraire à l’exigence de bonne foi et au principe d’interdiction de se contredire au détriment d’autrui. La seconde est que l’indisponibilité de l’article L 321-2 ne vise à protéger que le créancier, voire l’acquéreur du bien à l’issue de la procédure, et non le débiteur : on ne peut se prévaloir d’une règle protectrice des seuls intérêts d’autrui.

On pourra rapprocher de la solution retenue celle déjà posée par la loi concernant les baux, qui sont également inopposables au créancier poursuivant comme à l'acquéreur (C. exécution art. L 321-4) : le débiteur ne pourrait lui-même en invoquer l’inefficacité à l’égard du preneur avec qui il aurait contracté.

Lionel ANDREU, professeur à la Faculté de droit de Poitiers

Pour en savoir plus sur les effets du commandement de payer valant saisie immobilière : voir Mémento Gestion immobilière nos 16205 s.

© Editions Francis Lefebvre - La Quotidienne

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