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Dissimuler le bruit d’un bar n’entraîne pas la nullité de la vente pour dol

Il n’est pas prouvé que les sms du vendeur au gérant du bar voisin lui demandant de réduire le volume de sa musique pendant les visites de l'acheteur aient eu un rôle déterminant du consentement de celui-ci : le dol n’est pas établi.

Cass. 3e civ. 21-12-2017 no 16-27.821 F-D


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L’acheteur d’un appartement se plaint de nuisances sonores provenant du bar situé juste en-dessous de chez lui. Il soutient avoir été victime de manœuvres dolosives au motif que le vendeur demandait de façon systématique par sms au gérant du bar de réduire le volume sonore de la musique lors des visites. Il assigne le vendeur en annulation de la vente et en paiement de dommages-intérêts.

La Cour de cassation, dans un précédent arrêt du 7 avril 2015 (Cass. 3e civ. 7-4-2015 no 14-13.738 : Sol. Not. 6/15 inf. 197), avait censuré les juges d’appel pour avoir rejeté les demandes de l’acheteur sans avoir recherché s’il aurait concrétisé son achat en l’absence de ces manœuvres.

La cour d’appel de Paris, sur renvoi après cassation, exclut l’annulation de la vente au motif qu’il ne résulte nullement des faits, non contestés par les parties, et des témoignages des parties intervenantes à la vente que les manœuvres du vendeur ont eu un rôle déterminant dans le consentement de l’acheteur. L’acheteur n’a pas, selon elle, recherché un appartement particulièrement calme en s’intéressant à l’achat d’un bien situé dans le quartier animé du Marais juste au-dessus d’un bar restaurant de type pub, générateur de toute évidence de nuisances sonores. Le procès-verbal de l’assemblée générale remis à l’acheteur mentionnait de manière explicite que les nuisances sonores avaient entraîné des plaintes et des procédures non encore totalement réglées. 

La Cour de cassation confirme la décision en jugeant que la cour d’appel a pu souverainement retenir que les manœuvres du vendeur n’ont pas vicié le consentement de l’acheteur.

A noter : le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les manœuvres pratiquées par l'une des parties sont telles, qu'il est évident que, sans ces manœuvres, l'autre partie n'aurait pas contracté (C. civ. art 1130, al. 1 reprenant en substance l’ancien article 1116). Dès lors qu’il est établi que des manœuvres ont été commises, les juges doivent rechercher si le dol a déterminé le consentement de la victime. Dans l’arrêt commenté, la Cour de cassation valide la motivation de la cour de renvoi qui s’appuie sur la situation de l’appartement et sur les informations fournies à l’acheteur, au vu des témoignages, pour exclure la nullité.

Depuis la réforme du droit des contrats, le Code civil prévoit expressément que le caractère déterminant du vice s'apprécie eu égard aux personnes et aux circonstances dans lesquelles le consentement a été donné (C. civ. art. 1130, al. 2), reprenant ainsi les solutions dégagées par la jurisprudence antérieure.

Séverine JAILLOT

Pour en savoir plus sur le dol : voir Mémento Vente immobilière nos 16700 s.

© Editions Francis Lefebvre - La Quotidienne

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