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/ Vente amiable

Si l’acte de vente prévoit que le vendeur peut renoncer au droit d’usage et d’habitation viager par lettre recommandée avec avis de réception envoyée à l’acheteur 6 mois à l’avance, la renonciation ne peut pas avoir lieu de manière tacite.

Lorsqu’une commune décide de vendre un terrain objet d’un bail emphytéotique et renonce ainsi au transfert dans son patrimoine à l’échéance du bail des constructions réalisées, le prix de vente doit en tenir compte et le conseil municipal doit être éclairé sur ce point.

Le vendeur commet une réticence dolosive en n’informant pas l’acheteur de la réelle difficulté financière du locataire de l’immeuble vendu alors que la situation locative constitue un élément déterminant de son consentement à la vente.

Le vendeur, tenu de l’obligation de garantir l’acheteur contre toute éviction résultant de son fait personnel, telle la possession trentenaire, ne peut l’évincer en invoquant la prescription acquisitive.

Le fait pour le vendeur de dissimuler à l’acheteur que le bien est édifié sans permis de construire constitue un vice caché car, en cas de destruction accidentelle du bien, l’acheteur ne pourra pas reconstruire à l’identique.

La convention d’occupation précaire autorisant le bénéficiaire d’une promesse de vente à occuper le bien pendant 9 mois dans l’attente de la réitération conditionnée par l’obtention d’un prêt ne peut pas être requalifiée en bail d’habitation.

Si le vice ne rend pas la maison impropre à son usage, dans la mesure où l’amiante est confinée par l’isolation en toiture, il en diminue l’usage dès lors que des travaux de désamiantage seront nécessaires avant tous travaux d’isolation ou portant sur la toiture.

L’acheteur qui agit en réduction du prix au titre de la loi « Carrez » doit prouver que la superficie réelle des lieux est inférieure de plus d’un vingtième à celle exprimée dans l’acte de vente, en communiquant notamment le dossier des travaux de transformation des lieux.

Le bénéficiaire d’un pacte de préférence ne peut obtenir l’annulation de la vente que s’il prouve que le tiers acheteur connaissait à la fois l’existence du pacte et l’intention du bénéficiaire de s’en prévaloir.

Si la restitution au vendeur des fruits générés par le bien depuis la vente constitue une conséquence légale de l’anéantissement du contrat, le juge ne peut pas la prononcer d’office, dès lors que le vendeur doit au préalable prouver la mauvaise foi de l'acheteur.

La clause générale de l’acte de vente énonçant que « le vendeur a transmis à l’acquéreur le dossier concernant la dommage-ouvrage et les procédures en cours » suffit à exclure le vice caché, même si le rapport d’expertise n’est pas annexé à l’acte.

Le rejet de la demande en nullité de la vente pour dol formée à titre principal n’exclut pas la demande subsidiaire de l’acheteur en réparation de son préjudice.