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Pas d'exécution forcée d'une promesse de vente immobilière ne valant pas vente

Lorsque les parties à une promesse synallagmatique de vente ont fait de la réitération de la vente devant notaire une condition essentielle de leur consentement, la promesse ne vaut pas vente et devient caduque si cette formalité n’est pas effectuée dans le délai convenu.

Cass. 3e civ. 7-9-2022 n° 21-17.628 F-D, X c/ Sté Cap d’Ail


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©Gettyimages

Une promesse synallagmatique de vente d'un immeuble est conclue en 1997 mais la vente n’est pas réitérée devant notaire dans le délai prévu à cet effet par la promesse. L’acquéreur demande l’exécution forcée de la vente en 2016, soutenant que le délai fixé pour la réitération par acte authentique n’était pas stipulé à peine de caducité de la promesse mais constituait la date à partir de laquelle l'une des parties peut contraindre l'autre à s'exécuter ; en outre, la promesse précisait qu’elle « lie définitivement les parties » et constate leur accord sur le bien vendu et son prix.

La demande d’exécution forcée de la vente est rejetée.

La réitération de la promesse par acte authentique dans un délai de deux ans était stipulée comme condition essentielle sans laquelle les parties n'auraient pas contracté ; la mention selon laquelle la convention liait définitivement les parties montrait que celles-ci avaient voulu affirmer expressément leur intention de s'assujettir à toutes les conditions convenues dans l'avant-contrat pour parvenir à la conclusion de l'opération qu'elles avaient décidée dans son principe et le recours à l'exécution forcée supposait un empêchement à la signature de l'acte authentique survenu au cours du délai maximal de deux années.

Il en résultait que la promesse de vente ne valait pas vente et, le terme de la condition essentielle ayant été dépassé sans que la réalisation de la vente ait été sollicitée, le contrat de vente ne s'était pas valablement formé et la promesse était devenue caduque.

A noter :

En principe, le dépassement du délai prévu par la promesse synallagmatique pour la réitération de la vente par acte authentique n'est pas sanctionné par la caducité de la promesse et de la vente déjà formée (Cass. 3e civ. 18-2-2009 n° 08-10.677 FS-PB : Bull. civ. III n° 47). L'expiration de ce délai détermine simplement le moment à compter duquel le contractant le plus diligent a la possibilité de mettre l'autre en demeure de régulariser l'acte authentique et, à défaut pour celui-ci de s'exécuter spontanément, de demander en justice soit l'exécution forcée de la vente – si les conditions suspensives sont réalisées à cette date (Cass. 3e civ. 4-2-2021 n° 20-15.313 F-D : BPIM 2/21 inf. 128) – soit sa résolution (Cass. 3e civ. 29-11-2000 n° 98-20.502 FS-D : RJDA 4/01 n° 434 ; Cass. 3e civ. 30-11-2017 n° 16-25.107 F-D : RJDA 3/18 n° 219).

Mais il en va autrement si la promesse prévoit que le non-respect de ce délai est sanctionné par la caducité ou lorsque les parties ont fait de la réitération par acte notarié un élément constitutif de leur consentement (Cass. 3e civ. 9-7-2014 n° 13-12.470 FS-D : RJDA 2/15 n° 77 ; Cass. 3e civ. 30-11-2017 précité). Lorsque la réitération de la vente a été érigée, comme dans l’affaire commentée, en condition essentielle du consentement des parties, cette formalité ne peut plus être considérée comme une simple modalité d’exécution de la vente mais bien comme un élément de validité de celle-ci, au même titre que l’accord des parties sur le bien vendu et son prix. Dès lors, la promesse ne vaut pas vente parfaite en l’absence d’établissement de l’acte authentique de vente dans le délai convenu (Cass. com. 25-9-2012 n° 11-24.524 F-D : RJDA 1/13 n° 23).

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© Editions Francis Lefebvre - La Quotidienne

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