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Non-fourniture de l'état des risques au locataire : la résolution du bail est-elle systématique ?

En cas de non-fourniture d'un état des risques naturels et technologiques daté de moins de 6 mois à la date de conclusion du bail commercial, le locataire peut demander la résolution du bail sans avoir à justifier d'un préjudice.

CA Paris 2-2-2022 n° 20/14673, Sté Galliéni Nanterre c/ Sté Pinon


Par Maya VANDEVELDE
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©Gettyimages

Lorsque le local loué est situé dans une zone concernée par l'obligation d'établir un état des risques naturels et technologiques, le bailleur doit joindre ce document au bail commercial (C. envir. art. L 125-5, II).  L'état des risques annexé au contrat doit avoir été établi moins de 6 mois avant la date de conclusion du contrat de location (C. envir. art. R 125-26). A défaut, le locataire peut poursuivre la résolution du contrat ou demander une diminution du prix (C. envir. art. L 125-5, V). 

Poursuivi par le bailleur en paiement des loyers, le locataire de locaux commerciaux, dont il n'avait jamais pris possession, demande la résolution du bail, invoquant l'absence de communication d'un état des risques naturels et technologiques de moins de 6 mois par le bailleur, lors de la conclusion du contrat. 

La cour d'appel de Paris lui donne raison et prononce la résolution du contrat aux torts du bailleur, qui n'obtient donc pas paiement des loyers : la communication de ce document constitue une obligation légale d'information à la charge du bailleur. En l'espèce avait été fourni un document daté de plus de 6 mois. Le locataire était donc en droit de demander la résolution du bail sans avoir à justifier d'un quelconque préjudice

A noter :

Les tribunaux n'appliquent pas la sanction de la résolution du bail ou de la diminution du loyer prévue par le Code de l'environnement d'une manière uniforme.

Certains juges estiment qu'il ne suffit pas au locataire d'invoquer l'absence d'état des risques pour obtenir automatiquement une diminution du loyer ou la résolution du bail, mais qu'il doit en outre prouver que ce manquement est suffisamment grave ou crée un préjudice au détriment du locataire (CA Nîmes 24-5-2012 n° 11/02158 ; CA Toulouse 7-3-2021 n° 18/04865 : RJDA 3/22 n° 135). 

Statuant sur renvoi après cassation, la cour d'appel de Paris se prononce ici clairement en sens contraire, comme l'avait d'ailleurs fait avant elle la cour d'appel de Versailles (15-1-2019 n° 16/07715) dans l'affaire ayant donné lieu à l'arrêt commenté. Or, la décision de la cour d'appel de Versailles avait été censurée par la Cour de cassation pour défaut de base légale, la Haute Juridiction lui ayant reproché de n'avoir pas vérifié si le manquement imputé au bailleur était d'une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat de location (Cass. 3e civ. 10-9-2020 n° 19-13.760 F-D). En se prononçant dans un sens similaire à la décision cassée, la cour d'appel de Paris paraît donc résister à la doctrine de la Cour de cassation. 

Reste à savoir si la décision fera l'objet d'un nouveau pourvoi. 

© Editions Francis Lefebvre - La Quotidienne

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