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Investir dans l'immobilier espagnol (4/5) : quels sont les différents régimes fiscaux applicables ?

Acquérir un bien immobilier en Espagne engage des taxes et une fiscalité pas toujours claires pour les investisseurs étrangers. Tour d'horizon des différents régimes fiscaux applicables avec Virginie Molinier, avocate associée au sein du cabinet M&B Avocats. 


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La Quotidienne : Quels sont les différents régimes fiscaux applicables à l’investissement locatif en Espagne ? Sont-ils différents pour les non-résidents ?

Virginie Molinier : L’acquisition est soumise soit à des droits de mutation, soit à la TVA et aux droits d’enregistrement [Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre, por el que se aprueba el Texto refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados; Ley 37/1992, de 28 de diciembre, del Impuesto sobre el Valor Añadido]. Les règles sont identiques quelles que soient la nationalité et la résidence des parties. La TVA s’applique lorsque les parties sont des sociétés commerciales (à prépondérance immobilière ou non ; à noter qu’il n’y a pas d’équivalent à la société civile immobilière française) ou des personnes physiques achetant un bien dans le cadre de leur activité professionnelle ou commerciale, et lorsque lesdites sociétés et personnes physiques exercent une activité soumise à la TVA. Le taux de TVA est de 21%, sauf en cas d’acquisition de résidentiel neuf où le taux est de 10% [Article 91 Un. 1. 7ème de la Loi sur la TVA (Ley 37/1992, de 28 de diciembre, del Impuesto sobre el Valor Añadido)]. Ce taux est applicable sur le prix de l’actif. Dans certains cas, il est possible de demander l’application d’un mécanisme intitulé l’auto-liquidation de la TVA, qui permet son non versement. Lorsque la TVA s’applique, l’acheteur doit également s’acquitter de droits d’enregistrement qui sont déterminés de manière régionale  et qui dépendent de l’endroit où est situé le bien. Les droits d’enregistrement ont des taux qui varient selon les régions (de 1% à 2,5 % du prix du bien).

Dans le cas où la TVA ne peut pas s’appliquer, soit pour les particuliers dans tous les cas sauf en cas d’acquisition résidentielle neuve, la transaction immobilière est soumise au versement de droits de mutation, dont le taux varie selon les régions, échelonné et parfois progressif, de 6 à 11% du prix du bien.

Le traitement des non-résidents est différent de celui des résidents espagnols en ce qui concerne l’imposition des loyers du bien et des plus-values de cession. Les loyers perçus par les non-résidents sont soumis à un prélèvement à la source qui varie entre 19% et 24 % qui, pour les résidents de l’UE, peut être ajusté annuellement avec la prise en compte des frais générés par l’actif immobilier (qui aboutit à une imposition moindre et parfois à une restitution d’une partie de l’impôt par l’administration fiscale). Pour ce qui est des plus-values de cession d’immeubles réalisées par les non-résidents, elles font l’objet d’un prélèvement de 3% sur le prix de vente [Article 25.2 du Décret pour l’approbation de la Loi sur l’impôt sur les revenus des non-résidents (Real Decreto Legislativo 5/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley del Impuesto sobre la Renta de no Residentes)], que le vendeur doit retenir sur le prix et verser à l’administration fiscale. Là aussi, il est possible de réaliser un ajustement si l’imposition, dont le taux varie entre 19 et 24%, de la plus-value effectivement réalisée, est inférieure à l’équivalent de 3% du prix.

Propos recueillis par Angeline DOUDOUX



Virginie MOLINIER, avocate associée au sein de M&B Avocats, conseille ses clients aussi bien en droit français qu’en droit espagnol. Elle intervient particulièrement dans le domaine des fusions-acquisitions et des restructurations de sociétés dans un contexte souvent international, en droit des contrats et droit économique ainsi qu’en droit immobilier.

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© Editions Francis Lefebvre - La Quotidienne