Une promesse unilatérale de vente d’un appartement est signée. Une indemnité d’immobilisation est prévue en cas de non-réalisation de la vente. La promesse est notifiée aux acheteurs par lettre recommandée avec demande d’avis de réception (LRAR). Par un simple e-mail, les acheteurs informent le notaire chargé de la rédaction de l’acte qu’ils exercent leur droit de rétractation. Le vendeur les assigne en paiement de l’indemnité d’immobilisation.
La cour d’appel de Paris condamne les acheteurs à payer. Elle juge que l'e-mail adressé au notaire ne présente pas des garanties équivalentes à une lettre recommandée au motif qu’un e-mail ne permet pas d’identifier l’expéditeur, le destinataire ni d’attester de la date de réception. Selon elle, l’équivalence entre la lettre recommandée papier et la lettre recommandée électronique ne peut pas être étendue à un simple e-mail.
Censure de la Cour de cassation. L’article L 271-1, alinéa 2 du CCH dispose que l’acte est notifié à l’acheteur par LRAR ou par tout autre moyen présentant des garanties équivalentes pour la détermination de la date de réception ou de remise ; la faculté de rétractation est exercée dans ces mêmes formes. Pour la Cour de cassation, la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision en ne recherchant pas si l’envoi d’un e-mail au notaire mandaté par le vendeur pour recevoir l’éventuelle notification de la rétractation, lequel a attesté en justice avoir reçu cet e-mail, n’a pas présenté des garanties équivalentes à celles d’une notification par LRAR.
A noter :
La rétractation doit être exercée sous une forme analogue à celle de la notification : LRAR ou tout autre moyen présentant des garanties équivalentes. Cela ne veut pas dire que la rétractation doit emprunter la même forme que la notification. Une lettre recommandée peut être envoyée par courrier électronique pour la conclusion ou l’exécution d’un contrat à condition que ce courrier soit acheminé par un tiers selon un procédé permettant d’identifier le tiers, de désigner l’expéditeur, de garantir l’identité du destinataire et d’établir si la lettre a été remise ou non au destinataire (CPCE art. R 53). Qu’en est-il d’un simple e-mail ? Il n’y a pas de raison d’écarter a priori l’usage de l’écrit électronique, qui a la même force probante que l’écrit support papier si son auteur peut être identifié et s’il peut être établi et conservé dans des conditions de nature à en garantir l’intégrité (C. civ. art. 1366).
La cour d’appel de renvoi devra répondre à cette question.
