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Pas de nullité du congé pour vendre si le locataire n'a pas motif à se plaindre

L'intégration d'une commission d'agence dans le prix d'une offre de vente faite au locataire est interdite, mais ne peut pas conduire la justice à prononcer la nullité du congé pour vendre lorsque le locataire n'a subi aucun préjudice.

Cass. 3e civ. 8-10-2015 n° 14-20.666


Le propriétaire d’un appartement envoie un congé avec offre de vente à son locataire. Le prix indiqué est de 190 000 € frais d’agence inclus. Le locataire accepte l’offre de vente puis propose d’acquérir le bien à un prix inférieur. Le propriétaire refuse cette proposition et assigne le locataire en validation du congé et en expulsion.

Les juges font droit à la demande du propriétaire.

Le prononcé de la nullité du congé suppose, en application de l'article114 du Code de procédure civile, la preuve d'un grief. Or, l'intégration de la commission dans le prix demandé n'a eu aucune incidence sur l'exercice du droit de préemption par le locataire qui n'a subi aucun préjudice.

à noter : Lorsque celui qui se porte acquéreur est bénéficiaire d’un droit de préemption, l’agent immobilier n’a droit à aucune rémunération faute de prestation d’entremise entre acquéreur et vendeur (Cass. 3e civ. 3-7-2013 n° 12-19.442 : BPIM 4/13 inf. 296). La Cour de cassation, sans revenir sur sa jurisprudence, en précise la portée. Pour la cour d’appel, dont l'appréciation est souveraine, le locataire ne pouvait se méprendre sur le prix de vente, celui-ci mentionnant que les frais d’agence étaient inclus, prix qu’il avait par ailleurs accepté avant de se rétracter et de proposer un prix inférieur. L’absence de grief étant avérée, la nullité du congé ne pouvait être prononcée.

© Editions Francis Lefebvre - La Quotidienne