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Nullité d'un contrat de construction de maison individuelle : le constructeur peut-il être payé ?

La nullité du contrat de construction de maison individuelle pour violation des règles d'ordre public qui l'encadrent est sans effet sur le droit du constructeur à être remboursé pour les sommes engagées dans la construction, en l'absence de démolition de celle-ci.

Cass. 3e civ. 17-6-2015 n° 14-14.372


Des difficultés apparaissent entre le constructeur et le maître de l'ouvrage ayant signé un contrat de construction de maison individuelle (CCMI). Le maître de l'ouvrage obtient en justice la nullité du contrat pour violation des règles d'ordre public qui lui sont applicables. Les juges condamnent par ailleurs le constructeur à rembourser les sommes versées par le maître de l'ouvrage.

Le constructeur demande alors en référé qu'un expert soit désigné afin de déterminer la valeur de la maison et qu'une provision lui soit versée sur les sommes auxquelles il a droit au titre des travaux effectués.

La cour d'appel condamne le maître de l'ouvrage à verser une provision de 75 000 euros et désigne d'un expert. Elle relève à cet effet que le maître de l'ouvrage a conservé la maison et n'a pas demandé sa démolition. Or, en l'absence de démolition, la nullité du CCMI pour violation des règles d'ordre public qui l'encadrent est sans effet sur le droit du constructeur à être remboursé pour les sommes engagées dans la construction.

La Cour de cassation confirme.

à noter : La nullité du contrat entraîne son anéantissement, ce qui oblige les parties à des restitutions réciproques. Appliquée au cas du CCMI, elle impose au constructeur la restitution du prix payé et au maître de l'ouvrage celle de la maison, qui devra donc être démolie pour permettre une remise du terrain dans son état antérieur. Le maître de l'ouvrage peut toutefois préférer conserver la maison, surtout si la construction est saine. Dans ce cas, le constructeur doit légitimement recevoir le juste prix de ses prestations, incluant le coût des matériaux et de la main d’œuvre. Ce juste prix est alors fixé par le juge à dire d'expert (voir D. Pronier, Des effets de la nullité d'un contrat de construction de maison individuelle : BPIM 1/14 inf. 1).

© Editions Francis Lefebvre - La Quotidienne