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L'obligation d'entretien du propriétaire ne cesse pas avec la fin du bail

Le propriétaire est responsable de la chute de l'occupante qui s'est maintenue irrégulièrement dans le logement après la fin du bail, chute provoquée par la rupture du garde-corps mal entretenu.

Cass. 2e civ. 15-9-2022 n° 19-26.249 F-D


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©Gettyimages

Une locataire, déchue de tout titre d’occupation à la suite d’une décision rendue par un tribunal d’instance mais qui s’est maintenue dans le logement, fait une chute au sol depuis la fenêtre de la cuisine du bien loué, à la suite de la rupture du garde-corps. Elle assigne son bailleur en responsabilité.

La cour d’appel accueille sa demande. Elle retient que, même si la locataire était occupante sans droit ni titre au jour de l'accident, l'accident a été causé par la rupture du garde-corps de la fenêtre de la cuisine de l'appartement qu'elle occupait, propriété du bailleur, et que le descellement du garde-corps a résulté d'un défaut d'entretien.

Le pourvoi est rejeté. L'occupation sans droit ni titre d'un bien immobilier par la victime ne peut constituer une faute de nature à exonérer le propriétaire du bâtiment au titre de sa responsabilité, lorsqu'il est établi que l'accident subi par cette dernière résulte du défaut d'entretien de l'immeuble.

A noter :

Pendant la durée du bail, le bailleur est tenu d'entretenir les lieux loués et donc de contrôler et d'assurer la bonne tenue des garde-corps en place. Mais que se passe-t-il lorsque l'ancienne locataire devenue occupante sans droit ni titre du local par son maintien dans les lieux après la fin du contrat est victime d'un accident causé par la rupture du garde-corps ?

En l’espèce, le propriétaire a tenté de se prévaloir de la faute de la victime pour échapper à l'action en responsabilité. Mais la deuxième chambre civile de la Cour de cassation a estimé que l'occupation sans droit ni titre d'un bien immobilier ne constitue pas une faute exonératoire de responsabilité quand l'accident subi résulte d'un défaut d'entretien de l'immeuble.

La solution n'est toutefois par surprenante puisqu'en dehors de tout rapport locatif le propriétaire d'un bâtiment est responsable du dommage causé par sa ruine lorsqu'elle est arrivée à la suite d’un défaut d'entretien ou d’un vice de construction (C. civ. art. 1244 ; ex-art. 1386). Ce qui est le cas lorsque l'accident provient de la rupture d'un garde-corps ou d'une balustrade qui n'avait pas été maintenu en bon état (Cass. 2e civ. 17-2-2005 n° 02-10.770 : Bull. civ. II n° 36).

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© Editions Francis Lefebvre - La Quotidienne

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