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Quand la préemption puis la renonciation à préempter causent un dommage excessif au propriétaire

Un propriétaire qui, au lieu de vendre son hôtel 1 095 000 €, le vend finalement 400 000 € parce qu’entre-temps, la commune a préempté puis renoncé à préempter et que des tiers l’ont squatté, dégradé et pillé, peut engager la responsabilité sans faute de la commune.

CE 13-6-2022 n° 437160, Sté Immotour


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©Gettyimages

En 2011, une société achète un ancien hôtel pour 1 000 000 €. En 2012, elle décide de le vendre et, après avoir conclu une promesse de vente au prix de 1 095 000 €, envoie une DIA à la commune. Le maire exerce son droit de préemption urbain au prix de 800 000 €. Saisi par les parties en fixation du prix, le juge de l’expropriation l’évalue en mai 2013 à 915 573,90 €. Deux mois après, la commune décide de renoncer à l’acquisition. Entre-temps, l’ancien hôtel, squatté, a fait l’objet de dégradations et de pillage. La société réussit finalement à le vendre en août 2014 au prix de 400 000 €. Estimant la commune responsable de cette moins-value, elle l’assigne en responsabilité.

Le Conseil d’État reconnaît la responsabilité de la commune même si elle n’a pas commis de faute. Pour la Haute Juridiction, du fait de la préemption de la commune puis de sa renonciation à préempter, le propriétaire a subi un préjudice grave, « qui a revêtu un caractère spécial et doit être regardé comme excédant les aléas ou sujétions que doivent normalement supporter des vendeurs de terrains situés en zone urbaine ». Que la société n’ait mis en place un dispositif de gardiennage de l'hôtel qu'à compter de septembre 2013 n’est pas de nature à écarter totalement la responsabilité de la commune.

Quant à l’évaluation du préjudice, le Conseil d’État l’estime à 250 000 € puis l’abaisse à 150 000 € compte tenu de l’imprudence de la société : elle a tardé à assurer la protection de son bien en mettant en place un dispositif de gardiennage.

A noter :

La responsabilité sans faute est une responsabilité pécuniaire des personnes publiques dans laquelle les victimes ont seulement à prouver le lien de causalité entre l’activité administrative et le dommage qu’elles ont subi. Elle peut avoir sa source, comme en l’espèce, dans une rupture d’égalité devant les charges publiques du fait de l’activité administrative. Ici, du fait de la préemption puis de la renonciation à préempter de la commune – légales –, le propriétaire a subi un grave préjudice excédant « les aléas ou sujétions que doivent normalement supporter des vendeurs de terrains situés en zone urbaine ».

Le rapporteur public a souligné dans ses conclusions que le Conseil d’État n’a jamais eu l’occasion de retenir la responsabilité d’une commune à raison d’une préemption légale. C’est donc une première.

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© Editions Francis Lefebvre - La Quotidienne

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