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En présence de mérule, l’acheteur n’a pas de recours s’il a renoncé à faire réaliser un diagnostic

L’acheteur professionnel averti lors de la vente de risques potentiels de mérule et qui renonce à demander la réalisation d’un diagnostic ne peut pas agir en responsabilité contre l’agent immobilier après la découverte de la présence de ce champignon.

Cass. 3e civ. 16-3-2022 n° 20-22.341 F-D


Par Séverine JAILLOT
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©Gettyimages

L’acte de vente d’une propriété comporte une clause indiquant que les parties ont été informées des dégâts pouvant être occasionnés par la présence de mérule, que l’acheteur n’a pas constaté lors de la visite du bien la présence de mérule, que le vendeur n’a pas constaté jusqu’à ce jour une telle présence et que l’acheteur dispense le vendeur de faire effectuer la recherche de la présence éventuelle de mérule par un diagnostiqueur spécialisé.

L’acheteur constate la présence de mérule et assigne, après expertise, l’agent immobilier en responsabilité et indemnisation pour manquement à son obligation d’information et de conseil sur le fondement de l’article 1240 du Code civil.

Les juges rejettent sa demande au motif que la preuve de la connaissance de l’agent immobilier de la présence de mérule dans l’immeuble et d’une dissimulation de cette information n’est pas rapportée. Ils relèvent que l’acheteur, professionnel de l’immobilier, a acheté le bien à un prix peu élevé en connaissance de son état de vétusté, de son absence d’occupation depuis des années et de la présence d’humidité dans certains murs révélée par les diagnostics techniques. Ils ajoutent que l’acheteur était averti de risques potentiels de mérule et informé par la clause de l’acte de vente des dégâts pouvant être occasionnés par la présence de mérule et avait renoncé devant notaire à demander au vendeur la réalisation d’un diagnostic portant sur la recherche de ce champignon.

A noter :

L’étendue des vérifications que l’agent immobilier doit opérer et des conseils qu’il doit donner varie en fonction du degré de connaissances et de compétences de l’acheteur. L’agent immobilier n’a pas à informer les parties de ce qu’elles savent déjà (Cass. 1e civ. 10-2-1987 n° 85-14.435). Déjà jugé que, s’il est établi que l’acheteur a été clairement informé de l’humidité présente dans les murs, la responsabilité de l’agent n’est pas engagée (Cass. 3e civ. 7-11-2019 n° 18-21.473). Dans l’arrêt commenté, outre la connaissance de l’acheteur, les juges retiennent également la circonstance que celui-ci avait renoncé à réaliser un diagnostic mérule.

© Editions Francis Lefebvre - La Quotidienne

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