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Une promesse de vente déséquilibrée est unilatérale

Doit être requalifiée en promesse unilatérale de vente une promesse intitulée synallagmatique par les parties dès lors qu’il existe un déséquilibre significatif dans les obligations réciproques des parties, le promettant étant tenu de vendre alors que le bénéficiaire peut refuser d’acheter.

Cass. 3e civ. 7-6-2018 n° 17-18.670 F-D


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Deux sociétés signent un acte sous seing privé intitulé « promesse synallagmatique de vente et d'achat » portant sur des terrains destinés à la construction d'un centre commercial. Son 1er article stipule que « le promettant [le propriétaire des terrains] promet de vendre au bénéficiaire qui s’engage à acquérir sous les conditions générales et suspensives prévues ci-après ».

La promesse a été requalifiée en promesse unilatérale de vente pour les raisons suivantes : la vente était subordonnée à la réalisation de conditions suspensives ; l’acte fixait une date limite pour la levée de l'option qui était postérieure à la date de réalisation des conditions suspensives ; il prévoyait l’abandon des acomptes versés au promettant à titre d’indemnité d’immobilisation si le bénéficiaire ne manifestait pas son intention d'acquérir ; si celui-ci pouvait renoncer à acquérir sous la seule sanction de perdre les sommes versées représentant 10 % du prix de vente hors taxes, le promettant ne pouvait pas renoncer à vendre et il pouvait donc y être contraint, ce qui démontrait un déséquilibre significatif dans les prestations réciproques des parties.

Cette promesse unilatérale a été annulée, faute d’avoir été enregistrée dans les dix jours de son acceptation par le bénéficiaire. Le promettant a été condamné à restituer les sommes déjà versées par le bénéficiaire.

A noter : la promesse unilatérale de vente portant notamment sur un immeuble, un droit immobilier, un fonds de commerce ou un droit au bail est nulle si elle n’a pas été enregistrée auprès de l’administration fiscale dans un délai de dix jours à compter de la date de son acceptation par le bénéficiaire (C. civ. art. 1589-2).

La promesse est unilatérale lorsqu’elle réserve au bénéficiaire le droit d’opter pour la conclusion d’un contrat dont les éléments essentiels sont déterminés et pour la conclusion duquel il ne manque que le consentement du bénéficiaire (C. civ. art. 1124  issu de ord. 2016-131 du 1-2-2016).

En revanche la promesse est synallagmatique lorsqu’elle comporte des engagements réciproques des parties (cf. C. civ. art. 1106 issu de ord. 2016-131). Ainsi, la promesse de vente vaut vente lorsqu'il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix (C. civ. art. 1589). En l’espèce, le promettant soutenait que tel était le cas dès lors que, aux termes de l’acte, « le promettant promet de vendre au bénéficiaire qui s'engage à acquérir », que les parcelles étaient identifiées par leur référence cadastrale et que le prix (3 770 000 € TTC) et ses modalités de paiement étaient fixés.

Mais il résultait des autres clauses de l’acte que seul le promettant était engagé tandis que le bénéficiaire disposait d’une option, acheter ou renoncer à acheter. En l’absence d’engagement corrélatif de la part du bénéficiaire, la promesse est unilatérale (Cass. com. 25-4-1989 n° 87-17.281 : Bull. civ. IV n° 136 ; CA Paris 3-2-2016 n° 14/10546 : BRDA 8/16 inf. 15).

2° La promesse unilatérale de vente est requalifiée en contrat synallagmatique si elle met à la charge du bénéficiaire l’obligation de verser une indemnité d’immobilisation si élevée par rapport au prix de vente qu’elle l’oblige à acquérir le bien (Cass. com. 13-2-1978 n° 76-13.429 : Bull. civ. IV n° 60 ; Cass. 3e civ. 26-9-2012 n° 10-23.912 : RJDA 1/13 n° 21). Ainsi, une indemnité égale à 10 % du prix a été considérée, moins compte tenu de son montant que de la courte durée de l’immobilisation (5 semaines), comme constituant un moyen détourné d’obliger le bénéficiaire à lever l’option, de sorte que la qualification de promesse synallagmatique a été retenue (CA Paris 22-10-1991 n° 90/14007).

Pour en savoir plus sur cette question : voir Mémento Droit commercial nos11915 et 11919

© Editions Francis Lefebvre - La Quotidienne

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