Une promesse de vente portant sur une maison est signée. Pour l’exercice du droit de rétractation, le notaire notifie l’acte à l’acheteur au moyen de deux lettres recommandées avec demande d’avis de réception. La première lui revient avec la mention « pli non distribuable » et « boîte non identifiable », la seconde avec la mention « non réclamée ». L’acheteur refuse de réitérer la vente et le vendeur l’assigne en paiement de la clause pénale. Un jugement devenu irrévocable rejette la demande du vendeur qui assigne le notaire en responsabilité et indemnisation.
La cour d’appel de Nîmes condamne le notaire à indemniser le vendeur au motif que les deux lettres recommandées adressées à l’acheteur n’ayant pas été réceptionnées, le délai de rétractation n’a pas couru. Il appartenait, selon elle, au notaire de prendre toutes mesures nécessaires pour assurer l’efficacité de la notification du compromis de vente, de tenter une notification par un autre mode de délivrance et d’avertir le vendeur de la difficulté rencontrée.
Censure de la Cour de cassation : l’acheteur, régulièrement avisé par la seconde lettre, s’est abstenu d’aller retirer sa lettre recommandée à la poste.
A noter : le bénéficiaire d’une promesse de vente dispose, on le sait, d’un droit de rétractation de 10 jours (7 jours à l’époque des faits). Pour l’exercice de ce droit, la promesse de vente doit lui être notifiée par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par tout autre moyen présentant des garanties équivalentes (CCH art. L 271-1).
Le point de départ du délai de rétractation est le lendemain de la présentation de la lettre recommandée et non celui de sa réception par son destinataire. Par conséquent, le vendeur ne pâtit pas d’un courrier refusé ou non retiré par son destinataire. Dans l’arrêt commenté, la responsabilité du notaire est logiquement exclue, l’acheteur, régulièrement avisé s’étant abstenu de retirer la lettre recommandée.
Séverine JAILLOT
Pour en savoir plus sur le délai du droit de rétractation : voir Mémento Vente immobilière n°s 45360 s.
