Un contrat de construction de maison individuelle (CCMI) est conclu pour un prix de 137 810 €. Avant le démarrage du chantier, les maîtres de l’ouvrage informent le constructeur qu’ils renoncent à leur projet de construction. Le constructeur les assigne en paiement de l’indemnité forfaitaire de résiliation de 10 % prévue au contrat.
En appel, les maîtres de l’ouvrage ne sont condamnés qu’au paiement d’une partie de cette indemnité. Le constructeur forme un pourvoi en cassation : la cour d’appel ne peut qualifier de clause pénale l’indemnité forfaitaire de résiliation prévue par le contrat après avoir pourtant relevé que cette indemnité, fixée seulement à 10 % du prix du marché, ne présentait aucun caractère comminatoire.
L’arrêt est cassé par la Cour de cassation au visa des articles 1231-5 et 1794 du Code civil. La Haute Juridiction rappelle que le maître de l’ouvrage peut résilier unilatéralement le CCMI, y compris en cours d’exécution, à charge pour lui d’indemniser intégralement l’entrepreneur (dépenses, travaux et gain manqué) et admet que les parties peuvent prévoir une clause de dédit. Une telle clause, qui leur ouvre la faculté de se libérer du contrat moyennant une indemnité forfaitaire, se distingue de la clause pénale, destinée à garantir l’exécution de l’obligation, et échappe, en conséquence, au pouvoir modérateur du juge.
La clause litigieuse doit donc être regardée comme une clause de dédit, puisqu’elle autorise le maître de l’ouvrage à dénoncer le contrat de construction en versant, outre les sommes dues au titre de l’avancement des travaux, une indemnité de 10 % du prix convenu, en réparation des frais engagés et du bénéfice escompté par le constructeur, qu'il aurait pu retirer de la réalisation complète de la construction. Ne sanctionnant aucune inexécution du maître de l’ouvrage, elle ne peut recevoir la qualification de clause pénale et n’est pas susceptible d’être réduite.
A noter :
Le contrat de construction de maison individuelle (CCMI), en tant que marché à forfait, est soumis aux dispositions de l'article 1794 du Code civil. À ce titre, le maître de l’ouvrage dispose de la faculté de résilier unilatéralement le marché, alors même que l’exécution de l’ouvrage a déjà commencé, sous réserve d’indemniser l’entrepreneur (Cass. 3e civ. 6-3-2002 n° 00-19.674). En contrepartie de cette prérogative, il est tenu de rembourser à l’entrepreneur l’intégralité des dépenses engagées en main-d’œuvre et en matériaux, ainsi que le gain qu’il pouvait raisonnablement escompter de l’achèvement du chantier. Les parties peuvent, en outre, convenir que le maître de l’ouvrage pourra, à tout moment, mettre fin au contrat moyennant le versement d’un dédit. Cette clause, qui organise une faculté de résiliation contre paiement d’une somme prédéterminée, ne sanctionne pas une inexécution contractuelle imputable au maître de l’ouvrage. Elle ne revêt donc pas la nature d’une clause pénale et échappe, en conséquence, au pouvoir modérateur du juge (déjà en ce sens : CA 29-10-1992 n° 90/9987 : RDI 1993 p. 78).
