La Quotidienne : Quelle est l’étendue des nouvelles obligations liées à l’activité de syndic ? Qu’en est-il des sanctions en cas de manquement à ces obligations ?
Olivier Desumeur et Séverine Jaillot : Il y a effectivement des obligations accrues pour le syndic en ce qui concerne notamment l’ouverture systématique d’un compte séparé, le transfert du dossier en cas de changement de syndic, la conservation des archives du syndicat et le respect du contrat type de syndic.
1. La dispense de compte séparé pour les petites copropriétés comportant au plus 15 lots est supprimée. Désormais l’obligation d'un compte séparé concerne toutes les copropriétés, quelle que soit leur taille. Cette mesure entrera en vigueur le 31 décembre 2020. Les dispenses en cours de validité et celles qui pourraient être votées en 2020 restent donc valables jusqu’à cette date.
2. Il y a également de nouvelles obligations en cas de changement de syndic. Dans les 15 jours de la cessation de ses fonctions, l’ancien syndic doit fournir au nouveau les références des comptes bancaires ouverts au nom du syndicat et la situation de trésorerie. Il doit par ailleurs lui transmettre les documents dématérialisés de la copropriété sur un support numérique téléchargeable et imprimable dans un délai d’un mois. Il doit enfin lui communiquer l’état des comptes des copropriétaires et du syndic dans un délai de 2 mois.
3. L’obligation pour le syndic d'assurer la conservation des archives du syndicat est désormais explicitement mentionnée dans la loi.
4. Enfin, l’obligation de mise en concurrence du syndic tous les 3 ans est supprimée. Elle est remplacée par une obligation de mise en concurrence préalablement à la désignation du syndic. Pour favoriser la comparaison des contrats, les syndics doivent adresser au conseil syndical des « projets de contrat » de syndic conformes au contrat type et accompagnés d'une fiche d'information sur le prix et les prestations proposées. Une amende administrative, dont le montant ne peut excéder 3 000 € pour une personne physique et 15 000 € pour une personne morale, est instituée en cas de manquement par les syndics à leurs obligations de respecter le contrat type.
La Quotidienne : De quelle manière les prises de décisions en assemblées générales sont-elles facilitées ?
O.D. et S.J. : De nouvelles dispositions prévoient la convocation de l’assemblée par un seul copropriétaire, l’extension des pouvoirs du conseil syndical et de nouvelles règles de vote.
1. Un copropriétaire peut désormais solliciter la convocation et la tenue d'une assemblée générale pour faire inscrire à l'ordre du jour une ou plusieurs questions ne concernant que ses droits et obligations.
Certains copropriétaires ne peuvent en effet pas attendre la tenue de l'assemblée générale annuelle pour réaliser, par exemple, certains travaux lourds touchant à des murs porteurs au sein de leur lot. Cette disposition devrait concerner davantage les locaux commerciaux que les personnes physiques.
Le copropriétaire demandeur devra alors assumer l'intégralité des frais de convocation et de tenue de cette assemblée générale.
2. L'assemblée générale peut déléguer au conseil syndical (composé d'au moins trois membres) le pouvoir de prendre, en dehors de l’assemblée générale, des décisions relevant de la majorité simple de l’article 24.
Sont toutefois exclues de ce dispositif les décisions relatives à l'approbation des comptes, à la détermination du budget prévisionnel et aux adaptations du règlement de copropriété rendues nécessaires par les modifications législatives et réglementaires.
L'assemblée générale devra décider de cette délégation à la majorité de l’article 25 et déterminer le montant du budget prévisionnel alloué au conseil syndical pour la mise en œuvre de sa délégation de pouvoir, accordée pour une durée maximale de 2 ans renouvelable sur décision expresse de l'assemblée générale.
3. La procédure de la « passerelle » ou du « second vote » s’applique désormais à toutes les décisions relevant de la majorité des articles 25 et 26. Cette procédure permet de procéder immédiatement à un second vote à la majorité immédiatement inférieure de celle normalement requise (lorsque cette dernière n’a pas été atteinte). Cela permet de lutter contre l’absentéisme récurrent de certains copropriétaires.
4. De nouvelles décisions peuvent être prises à la majorité simple de l’article 24 (suppression du vide ordure, autorisation permanente accordée aux forces de l’ordre de pénétrer dans les parties communes) et à la majorité renforcée de l’article 25 (fermeture de l’immeuble).
5. L’ordonnance prévoit de nouvelles dispositions concernant le vote par correspondance, mais il n’est pas encore en place.
La Quotidienne : Les outils de lutte contre les impayés annoncés permettront-ils de faciliter le recouvrement des charges par le syndicat ?
O.D. et S.J. : Absolument, l’ordonnance du 30 octobre prévoit de nouvelles mesures visant à faciliter le recouvrement des charges.
1. Le syndic peut désormais faire inscrire l'hypothèque légale au profit du syndicat, sans intervention de l'assemblée générale. En pratique, c’était déjà le cas. Il s’agit d’une consécration législative de la pratique.
2. L'assiette du privilège mobilier est étendue aux sommes dues par le locataire à son bailleur (les loyers, principalement). Il n’est plus limité aux seuls meubles garnissant les locaux du copropriétaire débiteur (mobilier, argenterie, tableaux, livres, linge, etc.).
3. L’assiette du privilège immobilier spécial est étendue aux créances de toute nature du syndicat à l'encontre d'un copropriétaire : intérêts de retard, certains frais imputables au seul copropriétaire (mise en demeure, relance, honoraires et frais pour l'établissement de l'état daté, astreintes, etc.), ou encore clause pénale stipulée dans le règlement de copropriété.
Séverine JAILLOT et Olivier DESUMEUR
Olivier Desumeur et Séverine Jaillot décryptant les principales mesures de la réforme de la copropriété lors du congrès de la FNAIM 2019
