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Accueil/ Actualités - La Quotidienne/ Immobilier/ Copropriété et autres modes d'organisation de l'immeuble

Un règlement de copropriété non conforme ne dispense pas le copropriétaire de payer ses charges

Un copropriétaire ne peut pas se prévaloir du défaut d’adaptation du règlement de copropriété aux textes en vigueur pour se dispenser du paiement des charges.

Cass. 3e civ. 3-11-2016 n° 15-24.793 FS-PB


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Un syndicat des copropriétaires assigne un copropriétaire en paiement d’un arriéré de charges. Celui-ci soutient qu’il n’était pas tenu de payer les charges appelées en fonction de l’état de répartition figurant dans le règlement de copropriété qui n’a jamais été adapté aux modifications législatives et réglementaires intervenues depuis son établissement.

La cour d’appel accueille cette demande.

La Cour de cassation confirme : l’ancien article 49 de la loi du 10 juillet 1965 prévoyant une simple faculté d’adaptation du règlement de copropriété et n’édictant pas de sanction en cas d’absence de saisine de l’assemblée générale sur ce point, un copropriétaire ne peut pas invoquer le défaut d’adaptation du règlement de copropriété pour se dispenser du paiement des charges.

A noter : la précision est nouvelle. « L’assemblée générale adopte, à la majorité prévue à l’article 24, les adaptations du règlement de copropriété rendues nécessaires par les modifications législatives et réglementaires intervenues depuis son établissement » (Loi 65-557 du 10-7-1965 art. 49 dans sa rédaction antérieure à la loi Alur du 24-3-2014). Par cette disposition, le législateur a voulu que les copropriétaires puissent disposer d’un règlement de copropriété conforme au droit positif, en substituant les textes nouveaux aux textes anciens périmés, mais également en expurgeant les clauses devenues illicites car contraires au droit positif. Il a été admis que l’assemblée pouvait, par ce biais, retrancher d’un règlement antérieur à la loi du 10 juillet 1965 une clause relative à la répartition des charges contraire à l’article 10 de cette loi (Cass. 3e civ. 23-5-2012 n° 10-28.619 : BPIM 5/12 inf. 402) ou procéder à la ventilation des charges relevant respectivement des alinéas 1 et 2 de l’article 10 de la loi qui étaient, de façon illicite, « globalisées » (Cass. 3e civ. 8-4-2014 n° 13-11.633). Rédigé au présent de l’indicatif, qui traduit en principe une obligation, l’article 49 ne prévoyait pour autant aucune sanction en cas de non adaptation du règlement (pas plus d’ailleurs que l’article 24, I-f qui s’y est substitué depuis la loi Alur du 24 mars 2014). Un copropriétaire ne peut donc pas invoquer l’absence d’adaptation du règlement de copropriété aux lois en vigueur pour refuser de s’acquitter de ses charges, quand bien même l’état de répartition ne serait plus conforme aux dispositions impératives de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les clauses du règlement ayant vocation à s’appliquer tant qu’elles ne sont pas déclarées non écrites.

Anne-Lise COLLOMP, Conseiller référendaire à la Cour de cassation

Pour en savoir plus sur le règlement de copropriété : voir Mémento Gestion immobilière 2017 (à paraître) nos 35340 s.

© Editions Francis Lefebvre - La Quotidienne

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