L’Office public de l’habitat (OPH) Deux Fleuves Rhône habitat cède ses parcelles en vue de la réalisation d’une opération immobilière incluant la construction de son futur siège social destiné à lui être rétrocédé au terme d’une vente en l’état futur d’achèvement (Vefa) du local. Un litige naît dans l’exécution du contrat, l’OPH assigne le vendeur-promoteur devant le tribunal administratif de Lyon qui rejette sa demande par un déclinatoire de compétence.
La cour administrative d’appel de Lyon juge au contraire que le tribunal administratif était compétent pour juger l’affaire. Elle retient que l'OPH a défini précisément ses besoins, notamment la capacité des bâtiments et ses caractéristiques et s'est assuré de la maîtrise de sa réalisation, des représentants ayant pour mission de suivre l'exécution des travaux avec le vendeur-promoteur. La charte d'engagement annexée au dossier technique mentionnait également que l'OPH entendait exercer un suivi de l'opération à chacune de ses phases pour formuler des avis susceptibles de s'assurer d'une parfaite conformité du projet au regard du programme, de la notice descriptive ainsi que des engagements du vendeur. L'ouvrage projeté a ainsi été substantiellement modifié pour répondre à ses nouveaux besoins, nécessitant un recalage du planning des travaux. Elle en conclut que l'OPH a exercé une influence déterminante sur la conception de l'ouvrage. Le contrat litigieux signé sous forme de Vefa doit être qualifié de contrat administratif et les litiges nés de son exécution relèvent donc de la compétence du juge administratif.
A noter :
La réalisation d'un ouvrage répondant aux exigences fixées par l'acheteur public qui exerce une influence déterminante sur sa nature ou sa conception relève de la réglementation des marchés publics (CCP art. L 1111-2). Une personne publique ne peut pas contourner cette réglementation en utilisant un contrat de Vefa pour acquérir un immeuble conçu en fonction de ses besoins propres (CE 8-2-1991 n° 57679 : Lebon p. 41, JCP éd. N 1992 II p. 333). La jurisprudence tend à requalifier les contrats privés en contrats administratifs quand l’acheteur public s’implique dans le projet, de telle sorte que le bien répond exclusivement à ses besoins spécifiques. Tel est le cas lorsqu'il est établi que son influence est exercée sur la structure architecturale du bâtiment, telle que sa dimension, ses murs extérieurs et ses murs porteurs, ou encore sur les aménagements intérieurs qui se distinguent du fait de leur spécificité ou de leur ampleur (CE 3-4-2024 n° 472476 : BPIM 3/24 inf. 146). En ce sens, la décision commentée est une nouvelle illustration de l’influence déterminante de l’acheteur.
