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/ Vente d'immeuble à construire

Si, en dépit de la déclaration d’achèvement du vendeur, l’immeuble n’est pas effectivement achevé, le garant doit indemniser les acquéreurs en l’état futur d’achèvement au titre de sa garantie financière et de sa responsabilité délictuelle en cas de carence fautive.

Les pénalités contractuelles de retard ne sont pas applicables lorsque la maison vendue en l’état futur d’achèvement (Vefa) est livrée dans le délai prévu et qu’elle est habitable.

L’acheteur public qui suit chaque étape de l’opération de construction de l’immeuble qu’il achète exerce une influence déterminante sur la conception de l’ouvrage, de sorte que la Vefa signée à son profit doit être requalifiée en marché public de travaux.

L’acquéreur est recevable à agir en garantie des vices apparents dans le délai d’un an pour les désordres dénoncés même plus d’un mois après la prise de possession de l’immeuble.

La vente d’un bien destiné à faire l’objet de travaux n’est pas une vente d’immeuble à rénover si le prix de vente n’intègre pas le prix des travaux, peu importe que les différentes sociétés intervenant dans l’opération globale soient représentées par la même personne physique.

La vente d’un logement, dont les travaux du vendeur ne sont pas achevés au jour de la signature de l’acte, relève du régime de la vente en l’état futur d’achèvement (Vefa) et le notaire doit s’assurer que le vendeur fournit une garantie d’achèvement.

Des accédants sur plan se plaignant de désordres ne peuvent pas reprocher à leur avocat l’absence de mise en œuvre de la garantie financière d’achèvement alors qu’ils l’ont saisi après la réception des appartements et des parties communes, ce qui avait mis fin à la garantie.

L’action en garantie des vices de construction ou défauts de conformité apparents doit être introduite, à peine de forclusion, dans l’année qui suit la réception des travaux, avec ou sans réserves, ou dans les 13 mois après la prise de possession.

La surface du bien stipulée dans l’acte de Vefa s’entend de la surface habitable au sens de l’article R 111-2 du Code de la construction et de l’habitation, excluant les locaux d’une hauteur sous plafond inférieure à 1,80 mètre.

Le juge du fond n’est pas tenu de vérifier si le constat d’achèvement respecte la procédure contractuelle dès lors que cette recherche n’est pas demandée ; en cas de désaccord des parties, c’est à lui d’apprécier si l’immeuble est achevé au sens de l’article R 261-1 du Code de la construction et de l'habitation.

La loi Élan a créé la faculté pour l’acheteur en l’état futur d’achèvement de se réserver l’exécution de certains travaux. Son décret d’application en a précisé la nature ; les caractéristiques et la liste limitative de ces travaux viennent d’être définies par arrêté.

Aucun texte n’imposant que l’achèvement des travaux d’une Vefa soit constaté par une « personne qualifiée », le notaire n’a pas commis de faute en faisant référence dans l’acte à la déclaration du maître d’œuvre attestant l’achèvement de la construction.