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La Safer ne peut préempter le tout si l'ensemble vendu comprend des biens non soumis à son droit

La Safer ne peut pas préempter l'ensemble des biens d'une propriété si son droit de préemption ne peut pas s'exercer sur l'un d'entre eux ; est donc illégale la préemption d'une propriété comprenant terres, bois, landes, prés, maison à rénover et terrain constructible.

Cass. 3e civ. 28-3-2019 n° 18-11.722 F-D


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Une propriété de huit parcelles non contiguës est vendue. Elle comporte des terres, des prés, des landes, des bois ainsi qu'une maison à rénover et un terrain constructible. Le notaire chargé de la rédaction de l'acte notifie une déclaration d'intention d'aliéner (DIA) à la Safer qui préempte l'ensemble de la propriété. Pouvait-elle le faire ?

Oui, selon les juges d'appel. Pour juger ainsi, ils retiennent notamment qu'il s'agit de la vente en bloc d'une exploitation agricole laissant présumer l'unité physique et économique des différents éléments vendus et que la partie agricole de la propriété est prépondérante sur la partie « habitation », laquelle consiste en un bâtiment vétuste et inoccupé. Dans ces conditions, la Safer pouvait exercer son droit de préemption.

Cassation. Pour la Haute Juridiction, la Safer ne peut pas préempter l'ensemble des biens dès lors que son droit de préemption ne peut pas s'exercer sur l'un d'entre eux. La préemption est donc nulle.

A noter : L'arrêt a été rendu sous l'empire du droit antérieur à la loi d'avenir pour l'agriculture, l'alimentation et la forêt (Loi 2014-1170 du 13-10-2014). À l'époque, la Safer n'avait pas la possibilité, lorsqu'une propriété comprenait des biens soumis au droit de préemption et d'autres non, de préempter une partie seulement des biens vendus. Au cas de la vente en bloc d'une propriété « mixte », la Safer se trouvait donc paralysée, comme l'illustre la décision commentée (dans le même sens, Cass. 3e civ. 30-9-2015 n° 14-22.262 FS-D).

Depuis la loi d'avenir pour l'agriculture, dans une telle hypothèse, elle est autorisée à préempter la partie « agricole » du bien mixte (C. rur. art. L 143-1-1 dans sa rédaction issue de la loi 2014-1170 du 13-10-2014).

En pratique : La solution rendue sous l'empire du droit antérieur reste quand même intéressante. Elle rappelle qu'en présence de biens mixtes vendus en un bloc - ce qui est fréquent en pratique - le droit de préemption de la Safer ne peut pas s'exercer sur la totalité du bien. Comme la loi le permet, une préemption partielle est possible, sauf si le vendeur s'y oppose et exige de la Safer qu'elle préempte la totalité.

Juliette COURQUIN

Pour en savoir plus sur cette question : voir Mémento Vente immobilière n° 38840

© Editions Francis Lefebvre - La Quotidienne