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Le vendeur qui a réalisé des travaux ne peut invoquer une clause de non-garantie des vices cachés

Seul le vendeur qui a conçu ou réalisé lui-même des travaux dans un lot de copropriété avant la vente ne peut pas se prévaloir de la clause l’exonérant de la garantie des vices cachés.

Cass. 3e civ. 18-4-2019 n°18-20.180 F-D


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L’acheteur de lots de copropriété dans un immeuble d’habitation,se plaignant d’infiltrations et de divers désordres relatifs au système d’évacuation des eaux usées et aux structures des lots, agit en  garantie des vices cachés contre le vendeur ; celui-ci invoque alors la clause de non-garantie des vices cachés stipulée dans le contrat de vente.

Pour écarter cette clause, une cour d’appel retient que le vendeur a effectué ou fait effectuer dans les lieux, trois ans avant la vente, des travaux, de démolition partielle, puis de reconstruction afin de transformer d’anciens locaux commerciaux en locaux d’habitation après les avoir réunis, de sorte qu’il est réputé vendeur-constructeur et ne peut pas être exonéré de la garantie des vices cachés.

L’arrêt est censuré par la Cour de cassation : les juges auraient dû rechercher si le vendeur  avait lui-même conçu ou réalisé les travaux.

A noter : Un vendeur professionnel, présumé en tant que tel connaître les vices du  bien vendu,  ne peut pas se prévaloir d’une clause limitative ou exclusive de garantie des vices cachés à l’égard de l’acquéreur (jurisprudence constante).

En matière immobilière, ont été ainsi qualifiés de vendeur professionnel :

-  l’architecte qui a vendu un immeuble après l’avoir conçu ou construit (Cass. 3e civ. 26-2-1980  n° 78-15.556 : Bull. civ. III  n° 47) ;

- l’artisan maçon qui a personnellement effectué des travaux de couverture qui étaient atteints de désordres (Cass. 3e civ. 27-9-2000 n° 99-10.297 F-D)  ou qui a acheté l’immeuble pour le restructurer, le diviser et le vendre en appartements (Cass. 3e civ. 4-3-2014 n° 13-11.058 F-D : RJDA 6/14 n° 514) ;

 - le particulier qui a acheté plusieurs lots d'un immeuble puis les a revendus après travaux d'aménagement, de réfection et d'embellissement effectués par un membre de sa famille (Cass. 3e civ. 11-5-2010 n° 09-14.095 : RJDA 10/10 n° 936) ou qui a conçu et installé lui-même une cheminée dont le dysfonctionnement a causé un incendie (Cass. 3e civ. 9-2-2011 n° 09-71.498 FS-PB :  RJDA 5/11 n° 406 ; Cass. 3e civ. 10-7-2013 n° 12-17.149 P-B :  RJDA 11/13 n° 885).

C’est la compétence technique du vendeur qui est prise en compte ainsi que son implication dans le chantier. D’où l’importance de savoir si les travaux ont été effectués ou conçus par le vendeur lui-même ou par une entreprise pour déterminer si le vendeur est assimilable à un professionnel de la construction susceptible de connaître les vices affectant le bien. L’arrêt de la cour d’appel est, dans la présente affaire, censuré pour n’avoir pas fait cette recherche.

Sophie CLAUDE-FENDT

Pour en savoir plus sur cette question : voir Mémento Droit commercial n° 27259

© Editions Francis Lefebvre - La Quotidienne