Des concubins acquièrent un appartement en tontine. Pendant leur vie, ils en jouiront en commun ainsi que le prévoit la clause d’accroissement.
La cour d’appel, qui a à connaître de leur séparation, met à la charge de l’occupant une indemnité d’occupation. Elle relève que ce dernier reconnaît jouir seul du bien depuis la rupture du couple.
C’est faire peu de cas du droit commun de l’indivision, conteste l’occupant à l’occasion de son pourvoi formé contre cet arrêt (C. civ. art. 815-9, al. 2). Selon lui, la circonstance que l’un des titulaires d’un droit de jouissance indivise occupe seul l’immeuble ne caractérise pas, en soi, une occupation privative, laquelle suppose en outre que son occupation exclue la même utilisation par son cotitulaire. La Cour de cassation ne dit pas mieux qui, tout en lui donnant raison, reprend à son compte le moyen invoqué.
A noter :
Si l’achat en commun d’un bien immobilier avec clause d’accroissement est exclusif de l’indivision, il confère aux parties des droits concurrents de jouissance indivise sur le bien tant que la condition de prédécès d’un des acquéreurs ne s’est pas réalisée (Cass. 1e civ. 9-2-1994 n° 92-11.111 : Bull. civ. I n° 60, D. 1995 p. 51 obs. M. Grimaldi). Dès lors, une indemnité d’occupation est due à la partie cotitulaire du droit de jouissance par celle qui a la jouissance exclusive du bien (Cass. 1e civ. 9-11-2011 n° 10-21.710 FS-PBI : BPAT 6/11 inf. 365 ; Cass. 3e civ. 17-12-2013 n° 12-15.453 FS-PB). Au temps de la jouissance, la Cour de cassation fait ainsi application du droit commun, ou presque, de l’indivision. Presque, s'agissant du bénéficiaire de l'indemnité, puisque le créancer est la partie cotitulaire du droit de jouissance et non l'indivision qui n'existe pas (Cass. 1e civ. 9-11-2011 n° 10-21.710 et Cass. 3e civ. 17-12-2013 n° 12-15.453 précités). En revanche, il est fait application pure et simple du droit commun de l’indivision pour l'appréciation des conditions de l'indemnité. À ce propos, la jouissance privative d'un immeuble indivis, qui ouvre droit à une indemnité d’occupation, résulte de l'impossibilité de droit ou de fait pour les coïndivisaires d'user de la chose (pour une illustration, Cass. 1e civ. 31-3-2016 n° 15-10.748 F-PB : BPAT 3/16 inf. 125, la jouissance privative de deux des trois indivisaires étant reconnue du fait de leur détention exclusive des clés de l’immeuble indivis). Dans cette affaire, il aura manqué aux juges du fond de constater, outre la jouissance privative par l’un des ex-concubins, l’impossible maintien d’une jouissance commune de l’appartement du fait de la rupture du couple.
Une façon de s’exonérer de l’aléa lié au pouvoir souverain d’appréciation des juges du fond aurait été d’aménager la clause de tontine, laquelle, en l’espèce, n’envisageait pas l’hypothèse de séparation du couple.
